Beleggers hebben een langjarige horizon wanneer zij in vastgoedfondsen beleggen. Dit heeft ook te maken met de looptijd die een fondsbeheerder verwacht. Wel blijft het belangrijk of het mogelijk is dat beleggers tussentijds uit kunnen stappen. In dit artikel lichten we een aantal zaken toe, die van belang zijn inzake de looptijd en het tussentijds uitstappen bij de verschillende structuren van vastgoedbeleggingen.
Beursgenoteerde vastgoedfondsen
Beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben exact dezelfde werkwijze als niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Zij kopen en exploiteren vastgoed en vanuit het exploitatierendement wordt dividend uitbetaald. De risico’s die aan het beleggen in vastgoed kleven, zijn voor beursgenoteerde fondsen hetzelfde als voor niet-beursgenoteerde fondsen. Deze beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben een notering aan de Amsterdamse Effectenbeurs. Dit zorgt ervoor dat een belegger altijd zeer gemakkelijk aandelen kan aankopen en indien gewenst direct weer kan verkopen. Uiteraard moeten daar wel kopers voor zijn, maar de grootte van de aandelenmarkt zorgt ervoor dat er altijd wel kopers zijn.
Uitstappen uit deze fondsen is dus gemakkelijk. Wat bij beleggen in deze vastgoedfondsen echter meespeelt, is het beurssentiment en het speculatieve karakter dat inherent is aan de handel in aandelen op de beurs. Naast het dividendrendement kan dus ook een extra winst of verlies ontstaan vanuit dit sentiment. Een positief sentiment kan bij een belegger euforie veroorzaken, een negatief sentiment kan een lichte depressie veroorzaken. Beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen kan derhalve een emotionele component toevoegen aan de beleving van een belegger. Bij elke aan- en verkooptransactie zijn uiteraard wel kosten verschuldigd aan intermediairs.
Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen
Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen kennen geen element van sentiment en speculatie. Het rendement wordt volledig veroorzaakt door de exploitatie van het vastgoed. Aan deze exploitatie zijn risico’s verbonden maar er is geen risico dat een participatie of obligatie minder waard wordt vanwege beurssentiment of speculatie. Een dergelijke belegging is daarmee wellicht saai te noemen. Hier ontstaan geen emotionele reacties als gevolg van sentimenten zoals we die op de beurs kunnen hebben. Veel beleggers geven de voorkeur aan een saaie belegging voor in ieder geval een deel van hun vermogen. Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn daarvoor een prima belegging.
Structuur vastgoedfondsen
Binnen de vastgoedfondsen bestaan verschillende structuren. Elke structuur kent haar specifieke eigenschappen en mogelijkheden om de belegging te beëindigen.
Naamloze vennootschap (N.V.) en Besloten Vennootschap (B.V.)
De rechtsvormen N.V. en B.V. zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Vastgoedfondsen die met deze structuur werken, kunnen op twee manieren kapitaal aantrekken.
Enerzijds kunnen zij aandelen uitgeven, anderzijds kunnen zij obligaties uitgeven. Er zit een belangrijk verschil tussen beide rechtsvormen. Aandelenbezit is namelijk gekoppeld aan eigendom, zeggenschap en winstrecht, obligaties niet.
Aandelen in een niet-beursgenoteerde N.V./B.V.
Indien aandelen worden verkregen, is de aandeelhouder de eigenaar van de N.V./B.V. en daarmee indirect van het vastgoed in die N.V./B.V. De verkoopmogelijkheden van aandelen zijn vastgelegd in de statuten van de N.V./B.V.. Bij B.V.’s kan er sprake zijn van een “blokkeringsregeling”. Deze kan bestaan uit een “Goedkeuringsregeling” of een “Aanbiedingsregeling”. In beide gevallen wordt het overdragen van aandelen in overleg met de andere aandeelhouders gedaan. Op zich is dat logisch vanwege het “besloten” karakter van deze rechtsvorm. Indien de andere aandeelhouders een overdracht goedkeuren of zij niet zelf de aandelen wensen over te nemen, mogen deze aan derde partijen worden overgedaan.
Bij een N.V. zijn de aandelen vrij over te dragen. Bij niet-beursgenoteerde N.V.’s en bij B.V.’s is het wel zo dat men zelf op zoek moet naar partijen die deze aandelen wensen over te nemen. Een ander element dat een overdracht van aandelen complex kan maken, is de waardering van die aandelen. Als deze tegen de werkelijke waarde moeten worden overgedragen, moet een waardebepaling worden opgesteld. Zo bezien is het uitstappen uit een belegging in aandelen van een niet-beursgenoteerde N.V./B.V. niet zomaar gedaan.
Certificaten van aandelen in een B.V.
Het kan zijn dat de initiatiefnemer van een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds besluit om alle aandelen van een B.V. onder te brengen in een Stichting Administratiekantoor (STAK). Deze stichting geeft vervolgens certificaten uit. Op deze wijze worden drempels die gelden bij de overdracht van aandelen in een B.V. weggenomen. Overdracht van aandelen moet altijd via een notariële akte worden geregeld, de overdracht van certificaten in een Stichting Administratiekantoor niet. Tevens geldt er geen automatische blokkerings- of goedkeuringsregeling bij de overdracht van certificaten. De regeling omtrent de certificaten wordt vastgelegd in de zogenoemde “administratievoorwaarden”. In deze administratievoorwaarden kunnen echter weer wel blokkerings- of goedkeuringsregelingen worden opgenomen. Een ander zeer belangrijk punt met betrekking tot certificaten is de zeggenschap. Waar bij aandelen de aandeelhouder zeggenschap heeft door middel van de aandeelhoudersvergadering, kan bij certificaten de zeggenschap volledig weggenomen zijn bij de certificaathouders. Een voorbeeld van een dergelijke regeling in de administratievoorwaarden is als volgt: “Het administratiekantoor oefent alle aan de geadministreerde aandelen verbonden rechten uit. Het aan de geadministreerde aandelen verbonden stemrecht wordt door het administratiekantoor naar eigen inzicht uitgeoefend, met inachtneming van de administratievoorwaarden en de statuten van het administratiekantoor.” Het is daardoor zeer belangrijk wie in het bestuur van de Stichting Administratiekantoor zitten, want zij hebben het volledige stemrecht op de aandelen. In de administratievoorwaarden kunnen de certificaathouders op onderdelen wel stemrecht krijgen, maar veelal alleen op besluiten die het bestuur van de stichting voorstelt.
Door een Stichting Administratiekantoor toe te voegen, lijkt de overdracht van certificaten gemakkelijker dan bij aandelen. Het grootste voordeel is het feit dat bij de overdracht van certificaten geen notariële akte nodig is. Anderzijds geldt nog steeds dat de verhandelbaarheid van certificaten beperkt is op basis van de bepalingen in de administratievoorwaarden. Er kan nog steeds een blokkeringsregeling zijn en er hoeft geen verplichting te bestaan voor het administratiekantoor om certificaten in te kopen. Men dient nog altijd zelf een overnemende certificaathouder te vinden, die goedkeuring van het administratiekantoor behoeft. Tevens dient op het moment van overname van certificaten een waardebepaling te worden opgesteld.
Obligaties van een niet-beursgenoteerde N.V./B.V.
Een obligatie is een verhandelbaar schuldbewijs voor een lening die door een overheid, een onderneming of een instelling is aangegaan. Wel kan een organisatie die een obligatie uitgeeft, in de obligatie-overeenkomst voorwaarden stellen aan de overdraagbaarheid. Als de obligaties niet verhandelbaar zijn via een gereglementeerde markt, kunnen ze onderhands overgedragen worden. Ook hiervoor geldt weer dat de obligatiehouder zelf (of via de uitgevende N.V./B.V.) op zoek zal moeten naar een derde die deze obligaties wenst over te nemen. Zo bezien is het uitstappen uit een belegging in obligaties van een niet-beursgenoteerde N.V./B.V. niet zomaar gedaan.
Commanditaire Vennootschap
Een commanditaire vennootschap (C.V.) is een speciaal soort vennootschap onder firma. In deze vennootschapsvorm zijn er één of meer beherende vennoten en één of meer stille vennoten. Deze laatsten hebben slechts een financiële inbreng en worden ook wel commanditaire vennoten genoemd. De beherend vennoot is dan de gecommanditeerde vennoot, hij die bevoegd is om te handelen namens de vennootschap.
Stille vennoten zijn, net als aandeelhouders van een B.V., slechts aansprakelijk voor het bedrag dat zij investeren. Zij mogen niet namens de vennootschap optreden. Doen zij dit toch dan worden ze, net als de beherend vennoten, aansprakelijk voor alle schulden.
Overdragen van aandeel in C.V.
De C.V. wordt opgericht door middel van een onderhandse akte. Daarnaast zullen de vennoten een separate overeenkomst sluiten. In deze overeenkomst wordt opgenomen of en op welke wijze een aandeel in de C.V. kan worden overgedragen. De regelingen hierin zijn vormvrij en kunnen ver gaan. Zo kan het mogelijk zijn, dat de overdracht van een aandeel in een C.V. unaniem door alle vennoten goedgekeurd dient te worden. Dit kan inhouden dat een aandeel in de C.V. nooit overgedragen kan worden, als één of meer vennoten dit consequent blijven weigeren. Een ander element dat een overdracht van een aandeel in een C.V. complex kan maken, is de waardering van dat aandeel. Als deze tegen de werkelijke waarde moet worden overgedragen, moet een waardebepaling worden opgesteld. Zo bezien is het uitstappen uit een belegging in een C.V. niet zomaar gedaan.
Maatschap
Een maatschap is een van de vormen van een vennootschap zonder rechtspersoonlijkheid, waarbij twee of meer personen of rechtspersonen (de vennoten of maten) een bepaalde samenwerking aangaan. De vennoten brengen iets in, met het doel het voordeel dat daaruit voortvloeit, te delen. Ze kunnen arbeid, geld, goederen of goodwill inbrengen. De onderlinge afspraken worden vastgelegd in een maatschapscontract. In dit contract worden afspraken gemaakt over de inbreng van de vennoten, de winstverdeling en de verdeling van de bevoegdheden. Aan dit contract zitten wel beperkingen: zo is het bijvoorbeeld niet mogelijk om een van de vennoten uit te sluiten in de winstverdeling. Dit is wel mogelijk bij de verliesverdeling. Als de vennoten geen afspraken hebben gemaakt over de winst- en verliesverdeling, wordt er verdeeld naar verhouding van de waarde van inbreng. De maatschap wordt geregeld in Boek 7A van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 1680 bepaalt: “De vennooten kunnen door den schuldeischer, met wien zij gehandeld hebben, aangesproken worden, ieder voor gelijke som en gelijk aandeel, al ware het dat het aandeel in de maatschap van den eenen minder dan dat van den anderen bedroeg; ten zij, bij het aangaan der schuld, derzelver verpligting, om in evenredigheid van het aandeel in de maatschap van elk vennoot te dragen, uitdrukkelijk zij bepaald.” Dit is een verschil met de vennootschap onder firma.
Voor de oprichting van een maatschap gelden geen bijzondere vormvereisten. Wel dient een maatschapscontract opgesteld te worden. In dit maatschapscontract wordt dan vastgelegd wat de uitstapmogelijkheden zijn. Vroeger was het gebruikelijk dat alle maten de overdracht van een participatie in de maatschap dienden goed te keuren. Deze goedkeuring is nog steeds nodig, zij het dat in plaats van goedkeuring te bevestigen, tegenwoordig veelal het niet ontvangen van weigeringen wordt gezien als goedkeuring (“wie zwijgt, stemt toe”). Dit houdt dus wel in dat als één van de maten weigert een transactie goed te keuren, de maat die wil uittreden geblokkeerd wordt. Daarnaast is het zo dat de maat die zijn of haar participatie in de maatschap wil overdragen, zelf op zoek zal moeten naar een partij die deze participatie overneemt. Zo bezien is uitstappen uit een maatschap nog niet zomaar gedaan.
Het is echt noodzakelijk om het maatschapscontract te controleren aangezien dit vormvrij is. Er zijn maatschappen in vastgoedbeleggingen die een regeling opnemen bij verlies van zeggenschap over het vermogen of bij overlijden van één van de maten. Het kan zijn dat de andere maten dan verplicht zijn om dit aandeel over te nemen. Tevens kunnen dan kortingen op het originele kapitaal vastgelegd zijn van wel 20%. Dit kan erin resulteren dat u als maat in de maatschap op een later tijdstip gedwongen kunt zijn om bedragen bij te storten.
Fonds voor gemene rekening
Een fonds voor gemene rekening is een fonds met doorgaans een (zelfstandige) bewaarder en een (zelfstandige) beheerder waarin vermogen bijeen is gebracht door meerdere partijen met één (of meerdere) gemeenschappelijke beleggingsdoel(en). Deze rechtsvorm is niet vastgelegd in de wet, maar ontstaat door de fondsvoorwaarden die de partijen met elkaar afspreken. In alle gevallen dient een geïnteresseerde de fondsvoorwaarden te bestuderen, omdat in principe elke afspraak gemaakt kan worden en de opzet van de structuur en regelingen van een fonds voor gemene rekening niet wettelijk zijn vastgelegd.
Open en besloten fondsen voor gemene rekening
Fiscaal kent het fonds voor gemene rekening wel vastgelegde regelingen, omdat voor de vennootschapsbelasting het onderscheid wordt gemaakt tussen een “open” en een “besloten” fonds voor gemene rekening. Het verschil wordt bepaald door het feit of participaties wel of niet vrij verhandelbaar zijn. Merk op dat de termen “open” en “besloten” in dit verband volledig los staan van het feit of een emissie open of gesloten is. In het vervolg van dit schrijven hanteren wij, wanneer het emissies betreft, de termen “open voor inschrijving” en “gesloten voor inschrijving”.
Open fonds voor gemene rekening
Een open fonds voor gemene rekening (zogenoemd open-end) is een fonds waarbij de participaties vrij verhandelbaar zijn. Men kan zijn of haar participaties vrij overdragen aan andere personen. De belegger is alleen verplicht dit te melden bij de beheerder. Een open fonds voor gemene rekening is belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij deze fondsen worden dan ook termen als bruto-rendement en netto-rendement gehanteerd, ofwel, rendement voor belasting en rendement na belasting. Het is wel mogelijk voor een open fonds voor gemene rekening om te worden aangemerkt als “Fiscale beleggingsinstelling” of een “Vrijgestelde beleggingsinstelling”.
Fiscale beleggingsinstelling
Een fiscale beleggingsinstelling is een naamloze vennootschap, een besloten vennootschap of een fonds voor gemene rekening, waarbij het doel en de feitelijke werkzaamheden bestaan uit het beleggen van vermogen. De instelling dient te voldoen aan een aantal voorwaarden. Een belangrijke voorwaarde is dat de winst binnen acht maanden na afloop van het boekjaar wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders/participanten. Een fiscale beleggingsinstelling is wel belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting maar het geldende tarief is 0%. Deze instelling doet dus wel elk jaar aangifte.
Vrijgestelde beleggingsinstelling
Bepaalde rechtsvormen (in Nederland de NV en het fonds voor gemene rekening) die zich bezighouden met collectief beleggen, kunnen verzoeken om vrijstelling voor de heffing van vennootschapsbelasting. Zij moeten wel voldoen aan een aantal voorwaarden. In het besluit van 10 maart 2008, nr. CPP2008/291M staat welke voorwaarden dat zijn. Het VBI-regime kan alleen van toepassing zijn indien doel en feitelijke werkzaamheid uitsluitend bestaan uit beleggen in financiële instrumenten, met toepassing van het beginsel van risicospreiding. Een vrijgestelde beleggingsinstelling is niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.
Besloten fonds voor gemene rekening
Een besloten fonds voor gemene rekening (zogenoemd closed-end) is een fonds waarbij de participaties niet vrij verhandelbaar zijn. Een besloten fonds voor gemene rekening is niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. In een besloten fonds voor gemene rekening zijn de participaties niet vrij verhandelbaar, maar kunnen deze wel ingekocht worden door het fonds. Het fonds koopt deze participaties in en geeft deze volgtijdelijk weer uit aan andere participanten. De participant kan zelf een nieuwe participant zoeken en aandragen. Maar ook de beheerder kan een opvolgende participant zoeken en aanwijzen. De beheerder kan dit zelf doen of uitbesteden aan de intermediair die zij eventueel inzet voor het fonds. Uiteindelijk is de beheerder degene die een overdracht uitvoert via een onderhandse akte en de beheerder dient eveneens een nieuwe participant goed te keuren. Deze laatste stap is verplicht vanwege de KYC-eisen (Know Your Customer) en de verscherpte wetgeving inzake de herkomst van vermogen, die vanuit De Nederlandsche Bank aan banken zijn opgelegd.
Een besloten fonds is niet vennootschapsbelastingplichtig maar fiscaal transparant. Dit houdt in dat het fonds over de winst en de rendementen die worden uitgekeerd, geen belasting hoeft te betalen. De belastingheffing over deze rendementen vindt plaats bij de participanten. Wanneer een participant zijn of haar belegging vanuit BOX-3 vermogen doet, betaalt de participant geen belasting over het rendement. De waarde van de belegging en de ontvangen rendementen vallen binnen de vermogensrendementsheffing, waarvoor een forfaitaire regeling geldt. Indien een participant een belegging in een besloten fonds vanuit een B.V. doet, zijn de rendementen uit deze fondsen in de B.V. onderhevig aan vennootschapsbelasting.
Besloten éénmalige fondsen en groeifondsen
Vanuit het verleden worden veel besloten fondsen geïntroduceerd die een éénmalig karakter hebben. Een dergelijk fonds koopt een vastgoedportefeuille, biedt beleggers de gelegenheid om participaties te kopen tijdens een emissie en na het aflopen van de emissie is het fonds in werking. De laatste jaren zien we de opkomst van groeifondsen. Deze fondsen breiden steeds weer uit met nieuwe vastgoedaankopen door middel van vervolgemissies. Het voordeel van een groeifonds ten opzichte van een éénmalig fonds zit met name in een uitgebreidere spreiding van de vastgoedlocaties en de huurders.
Besloten éénmalige fondsen
Besloten éénmalige fondsen doen één emissie en zijn daarna in werking. Bij deze fondsen zijn de participaties niet vrij verhandelbaar maar kan via de eerder beschreven inkoopregeling toch tussentijds worden uitgestapt. Daarbij zoekt de participant zelf, of via de beheerder naar een partij die de participaties kan overnemen. De inkoop loopt via het fonds en de beheerder, die de participaties volgtijdelijk weer uitgeeft. Dit wordt vastgelegd in een onderhandse akte.
Besloten groeifondsen
Besloten groeifondsen kennen dezelfde inkoopregeling als besloten éénmalige fondsen. Wel bieden deze groeifondsen meer mogelijkheden om tussentijds uit te stappen. Groeifondsen hebben meerdere emissies nodig om naar hun gewenste grootte te groeien. Bij elke emissie kan een verzoek tot inkoop van een participant meegenomen worden in de grootte van het emissiebedrag. De participant die zijn of haar participaties wenst af te staan, hoeft in dat geval niet meer zelf te zoeken naar partijen die de participaties wensen over te nemen. Wel dient de overdracht via een onderhandse akte via het fonds te worden geregeld.
Verkoopprijs en kosten bij uitstappen
Indien een participant tussentijds van zijn of haar participaties af wil, spelen nog twee elementen een rol. Dat zijn de prijs van de participaties en de mogelijke kosten. Hiervoor geldt dat in alle gevallen de fondsvoorwaarden regelingen daarvoor zullen moeten bevatten.
Verkoopprijs
Belangrijk is of de aandelen, obligaties of participaties een waarde hebben, die afwijkt van de prijs waarvoor ze zijn aangeschaft. Bij obligaties is dit redelijk eenvoudig omdat dit een lening betreft. Deze lening heeft in theorie altijd dezelfde waarde. Wel kan een obligatie een winstdelingselement bevatten. De obligatiehouder heeft dan recht op een deel van de verkoopwinst bij de verkoop van het vastgoed. Als er geen waardebepaling van het vastgoed op het moment van overdracht van de obligatie beschikbaar is, wordt een eventueel winstdelingsrecht “om niet” overgedragen aan de partij die de obligaties overneemt.
Aandelen en participaties kunnen in theorie een andere waarde hebben dan de aankoopprijs. Deze afwijkende waarde wordt veroorzaakt door de waarde van de activa in een N.V./B.V./C.V. of fonds voor gemene rekening. Niet alle fondsen laten echter het vastgoed op regelmatige basis taxeren. Dit komt met name voor bij besloten éénmalige fondsen. Het kan zeer goed mogelijk zijn dat het vastgoed in waarde gestegen is, maar omdat geen taxaties zijn gedaan, is de waardestijging niet inzichtelijk. Als een participant zijn of haar aandelen of participaties overdraagt tegen de aankoopprijs, kan het zijn dat het recht op deze waardestijging dus “om niet” wordt overgedragen.
Open fondsen en besloten groeifondsen taxeren hun vastgoed wel op regelmatige basis, vaak zelfs jaarlijks, zodat altijd een prijs op basis van de werkelijke waarde kan worden vastgesteld. Bij tussentijds uitstappen, door de participaties weer aan te bieden aan het fonds, kan die waardestijging dus ook worden gerealiseerd door de participant. Maar dan nog kan een overnemende partij een korting bedingen op de prijs. Als de participant zelf een koper vindt of deze via de beheerder wordt gevonden, dient altijd nog prijsovereenstemming te worden bereikt.
Bij open fondsen doet zich daarnaast de situatie voor dat in de fondsvoorwaarden reeds een “afslag” is vastgelegd, waartegen het fonds de participaties inkoopt. Dit kan oplopen tot wel 10-12% van de waarde van de aandelen of participaties. Het is daarom altijd zaak om in de fondsvoorwaarden de inkoopvoorwaarden van het fonds goed te bestuderen.
Bij besloten fondsen (zowel éénmalige als groeifondsen) wordt veelal niet gerekend met een afslag, maar wordt een éénmalig bedrag in rekening gebracht.
Kosten bij uitstappen
Voor alle soorten fondsen is het gebruikelijk om éénmalig een bedrag in rekening te brengen vanwege de administratieve afhandeling. Deze bedragen variëren per fonds maar zullen over het algemeen niet meer zijn dan enkele honderden euro’s.
Wat gebeurt er wanneer de belegger overlijdt?
De situatie doet zich uiteraard wel eens voor dat een belegger komt te overlijden. Op zich kan de belegging dan doorgaan, zij het dat deze op naam van de erven wordt gezet. Dit is bij voor een beheerder een kwestie van de registratie aanpassen, die meestal kosteloos wordt uitgevoerd. De erfgenamen beslissen zelf of zij deze belegging willen doorzetten. Soms hebben erfgenamen de wens om de belegging (deels) liquide te maken. In dat geval zal per soort belegging moeten worden bekeken wat de mogelijkheden zijn om de belegging van de hand te doen. Alles wat in dit artikel is beschreven, is dan van toepassing. Beheerders zullen doorgaans in het geval van overlijden van een belegger zoveel mogelijk meewerken aan het overdragen van de belegging aan andere geïnteresseerden.