De ontwikkelingen die wij in ons vorige jaarverslag beschreven, hebben zich in 2023 verder ontwikkeld. Een aantal kwesties zijn zelfs verergerd en daarnaast is daar het geweld in het Midden-Oosten bijgekomen. Het is onvoorstelbaar dat wij als mensheid niet in staat zijn om te voorkomen dat dagelijks mensen het leven verliezen door oorlogen.
Wereldwijd
Verder zijn er kwesties om in het oog te houden die eveneens een behoorlijke impact kunnen hebben op ons dagelijkse leven. Op wereldwijd niveau besluiten veel landen zich aan te sluiten bij de BRICS-landen (Brazilië, Rusland, India, China en Zuid-Afrika (South-Africa). De vraag is in hoeverre de geopolitieke en economische macht zal verschuiven van de Westerse landen naar BRICS en wat de gevolgen voor Europa kunnen zijn. Daarnaast dreigt nog steeds een vastgoedcrisis in China, hetgeen een behoorlijke impact zou kunnen hebben op het financiële systeem.
Rente
De rente is in 2023 explosief gestegen hetgeen voor alle sectoren in de economie een uitdaging is. Voor de vastgoedmarkt in Nederland heeft dit in 2023 voor een negatief effect gezorgd. In combinatie met bouwkostenstijgingen, belastingmaatregelen en stroperigheid bij het ambtelijk apparaat worden bijvoorbeeld de doelstellingen van het aantal nieuw te creëren woningen niet behaald.
Klimaat
Daarnaast is er veel onrust over het klimaat en de discussies over de menselijke invloed daarop. Er is veel druk vanuit overheden om verdere verduurzamingen af te dwingen inzake de bebouwde omgeving en mobiliteit. Er wordt veel geld vrijgemaakt dat moet worden opgebracht door burgers, terwijl deze burger zelf moeite heeft om het huishoudboekje rond te krijgen. De inflatie is in 2023 uitgekomen op 4,1%.
Al met al een cocktail van ontwikkelingen die ervoor zorgt dat de turbulentie in de wereld om ons heen en in ons land aanhoudt.
Verwachtingen 2024
Het is uitermate moeilijk om de verwachtingen voor 2024 te bepalen. Dit zal veelal afhangen van het feit hoe boven geschetste ontwikkelingen verder gaan uitpakken. Belangrijk zal zijn of er hierbij sprake zal zijn van de-escalatie of verdere escalatie.
Wanneer zaken verder escaleren, kan dit zeer negatieve consequenties hebben. Een voorspelling hierover doen we dan ook niet, maar we spreken de hoop uit dat snel de-escalaties zullen komen voor in ieder geval de oorlogsgebieden.
Economie in 2024
In onze verwachting voor 2023 schreven wij het volgende:
“Een recessie lijkt voor de hand liggend en een economische crisis is zeker niet uit te sluiten. Wij verwachten dat we ons als maatschappij moeten voorbereiden op turbulente gebeurtenissen.”
Dit is in 2023 niet helemaal uitgekomen, de economische groei was uiteindelijk 0,1%. Toch blijven wij op onze hoede want we zijn er niet van overtuigd dat alle risico’s weg zijn. We hopen dat de banken stabiel blijven, want wij vinden het op zijn minst opmerkelijk dat een grote bank als Credit Suisse in juli 2023 ineens van het toneel is verdwenen.
Gezien het bovenstaande lijkt een keuze in “harde assets” de meest veilige, waarbij vastgoed een prima keuze is. Wel kiezen wij dan voor vastgoed dat tijdens een crisis in gebruik blijft.
Vastgoedmarkt in 2024
Vanwege de gestegen rente zijn er in 2023 weinig nieuwe fondsintroducties geweest. De rendementen liggen hierbij ook niet erg hoog. Voor diverse soorten vastgoed zullen zich nog waardedalingen voordoen (kantoren, winkels en horeca) voordat we daar weer transacties kunnen verwachten.
De kans is wel groot dat zich opportunities zullen voordoen, wanneer partijen noodgedwongen vastgoed moeten gaan verkopen. Deze noodzaak kan ontstaan vanwege een niet haalbare herfinanciering of wanneer partijen simpelweg meer liquiditeiten wensen aan te houden.
Transformatieprojecten
We hebben dit jaar een transformatieproject gedaan voor Arkensteen. Dit is een nieuwe organisatie die is gestart door Clemens Koekkoek en Pieter van Herk. De prognose van het rendement op dit project loopt in de dubbele cijfers bij een looptijd van maximaal twee jaar. We verwachten in 2024 meer van dergelijke beleggingen onder de aandacht te kunnen brengen en die tevens aan een bredere groep van beleggers voor te leggen. Dergelijke projecten hebben een iets ander risicoprofiel, maar de waardestijging in deze projecten wordt gerealiseerd door panden van bestemming en functie te laten wijzigen, van bijvoorbeeld een kantoor, winkelruimte of een school naar woningen.
Koopwoningmarkt in 2024
We verwachten dat de woningmarkt in 2024 moeilijk blijft voor koopwoningen. Het huidige tekort aan woningen zal blijven groeien waardoor woningprijzen hoog blijven en misschien nog wel verder toenemen. Dit zorgt ervoor dat mensen moeizaam kunnen “doorgroeien” naar woningen die bij hun behoefte passen. Dit geldt voor de hele keten van senioren, gezinnen en starters en zorgt ervoor dat de doorstroming stokt.
Tevens liggen de hypotheekrentes een stuk hoger dan in 2022, hetgeen ertoe geleidt heeft dat het aantal hypotheekaanvragen bij banken behoorlijk is gedaald. Eind 2023 daalden de hypotheekrentes weer maar we moeten even afwachten hoe zij zich in 2024 zullen ontwikkelen.
Huurwoningmarkt in 2024
Doordat het knelt op de markt van koopwoningen, zal het tekort en de druk op de markt van huurwoningen eveneens hoog blijven. Vanwege de maatregelen vanuit de overheid, zowel op het gebied van de huurregulering alsmede de fiscale maatregelen, is het beleggen in reguliere huurwoningen steeds minder aantrekkelijk. Dit geldt ook voor vastgoedfondsen. Wij kijken dan ook voor dergelijke beleggingen naar woningen waar nog waarde aan kan worden toegevoegd, door bijvoorbeeld verduurzaming.
Voor transformatieprojecten waarbij nieuwe woningen worden gecreëerd, zien we juist daarom ook veel mogelijkheden. Naar dergelijke woningen is veel vraag en ze zijn daardoor goed verhuurbaar. De beleggingswaarde van dergelijke woningen is eveneens uitstekend vanwege de hoge woningprijzen.
We zijn voorzichtig met fondsen die “uitponden” als opportunity noemen omdat het doorstromen van huurders naar koopwoningen moeizaam kan blijven vanwege de hoge huizenprijzen en de relatief hoge hypotheekrentes.
Zorgvastgoed in 2024
De markt voor zorgvastgoed heeft nog steeds te maken met tekorten aan locaties en woningen en deze tekorten zullen voorlopig ook nog wel blijven. Zorgvastgoed heeft nauwelijks of een zeer beperkte waardedaling laten zien in 2023.
Op korte termijn zullen de taxaties per einde van 2023 aangeven wat de waardeontwikkeling in 2023 is geweest. Veel zorgvastgoed is in 2022 en 2023 geïndexeerd tegen het CPI-cijfer dat vrij hoog was, waardoor waardedalingen nog niet echt aan de orde waren.
Huurders van zorgvastgoed in de reguliere zorgsector hebben te maken met stijgende lasten en tekorten aan zorgpersoneel. Langzaam lijkt deze sector ook financieel onder druk te komen. Wanneer de huurprijzen per vierkante meter echter binnen de vastgestelde normen vanuit de overheid blijven, moet de huisvesting voor zorginstellingen betaalbaar blijven.
Winkels en kantoren
Voor beleggingen in winkels en kantoren verwachten we waardedalingen en afname van huurprijzen. Deze waardedalingen kunnen direct voor problemen zorgen wanneer dergelijk vastgoed is gefinancierd. Wanneer partijen hun winkels c.q. kantoren moeten herfinancieren tegen de huidige hogere rentes, kunnen veel problemen ontstaan. Tevens verwachten wij veel “pijn” bij huurders van winkels en kantoren vanwege de hoge indexeringen op huurcontracten, de stijging van de energieprijzen en de gestegen personeelskosten. De afbetalingen aan de Belastingdienst met betrekking tot corona-schulden maken de zaak alleen nog maar complexer.
Het is een teken aan de wand dat veel winkeliers en horeca-ondernemers hun activiteiten moeten staken omdat deze onbetaalbaar c.q. verliesgevend worden. Met name in de horeca stoppen gemiddeld 600 ondernemers per maand met hun zaak.
Huurders van kantoren kunnen veelal nog overwegen of ze hun gehuurde vierkante meters moeten terugbrengen als gevolg van het verminderd gebruik van hun kantoorruimte door het thuiswerken. Huurcontracten die nog doorlopen, bieden nog niet de mogelijkheid om meters terug te geven. Bij alle huurcontracten die richting een einddatum gaan, ontstaat de mogelijkheid om minder meters af te nemen en wellicht een lagere huurprijs te bedingen.
We verwachten dat dit effect zich in 2024 verder voort zal zetten.
Onze activiteiten in 2024
Wij verwachten in 2024 meerdere beleggingen onder de aandacht te brengen die een opportunity bevatten. Dit kan gaan om transformaties of woningbeleggingen waar een verduurzaming aan kan worden toegevoegd. Proposities van aanbieders van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen zullen wij alleen onder de aandacht brengen als het solide, crisisbestendige vastgoedbeleggingen betreffen.