Als belegger word je overspoeld door beleggingsbrochures van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Allemaal prachtige folders met ronkende teksten, hoe fraai dit aanbod wel niet is en welke glimmende rendementen je er mee kan behalen. Uiteraard worden de pluspunten zo sterk mogelijk naar voren gebracht, maar de meest cruciale informatie zit vaak in de zaken die niet of nauwelijks worden vermeld. Maar hoe haal je dat als belegger er nu precies allemaal uit? Waar moet je dan op letten?
Wij zullen je ons geheim verklappen. Nou ja, geheim… zo spannend is dit niet. Uiteindelijk gebruiken wij ons gezonde boerenverstand. En dat kun jij natuurlijk ook. Alleen doen wij dit al heel lang en wij willen graag onze kennis en ervaring met je delen. Je mag gerust van die kennis profiteren. Let wel even op, wij geven je geen advies, wij vertellen alleen wat wij doen. Je bent vrij om zelf een andere werkwijze te kiezen. En, niet geheel onbelangrijk, dit gaat over vastgoed, dus niet over grondstoffen, valuta, zeeschepen, teakhoutplantages, bitcoins of ETF’s, maar gewoon lekkere, fijne, keiharde stenen in Nederland.
De vijf belangrijkste punten waar wij op letten bij brochures van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn deze:
- Aanbieder
- Structuur van de vastgoedbelegging
- AFM-vergunning en goedkeuring
- Vastgoed dat het fonds wil kopen
- Beëindigen van de belegging
Nou, dat is niet heel verrassend hè?! Het is wel heel intensief, het vraagt ook veel tijd en aandacht, maar we zullen elk punt toelichten. Op die manier kun jij straks een soort “quick-scan” maken als je weer een beleggingsbrochure voor je neus hebt liggen.
(N.B. Na het schrijven van dit artikel in mei 2019 hebben wij de onderdelen in dit artikel verder uitgewerkt en in juli 2020 gepubliceerd op De Vastgoedfondsenscan. Dit is een vergelijkingssite waar vastgoedfondsen onderling kunnen worden vergeleken.)
We zullen proberen een beknopte weergave te maken, maar je zult begrijpen dat we op onderdeel 4, het vastgoed, wat dieper ingaan. Dus ga er maar even lekker voor zitten, pak er even een kop koffie bij (die misschien wel net zo lekker is als die van ons) en lees maar even met ons mee.
- Aanbieder
Wat wij heel belangrijk vinden, is de aanbieder zelf. Deze wordt ook wel de initiatiefnemer genoemd. Vaak wordt deze partij na het oprichten van het fonds ook de beheerder van het fonds en het vastgoed. Wij kijken altijd onmiddellijk welke personen achter deze clubs zitten. Je gaat namelijk je geld aan iemand anders geven en dan wil je toch graag even weten met wie je te maken hebt. We kijken altijd in de brochure eerst even naar een beschrijving van de personen. Of we gaan naar de website van de initiatiefnemer en zoeken op wie verantwoordelijk is voor dit fonds en wie de directie is. Als we heel erg ver willen gaan, bellen we deze mensen op. Gaan we koffie bij ze drinken, die hopelijk net zo lekker is als die van ons. Initiatiefnemers en beheerders zouden transparant moeten zijn op dit punt. Dus je moet er snel achter kunnen komen welke personen het zijn. Soms hebben we een brochure of komen wij op een website van een initiatiefnemer/beheerder en dan moet je lang zoeken naar de verantwoordelijke personen. En het komt soms zelfs voor dat er geen personen vermeld staan. Dat laatste is voor ons een grote dikke rode vlag! Dan zijn wij vertrokken. En laat die koffie dan ook maar zitten.
- Structuur van de vastgoedbelegging
Dit vinden wij ook heel belangrijk. Dit heeft met twee belangrijke zaken te maken, namelijk zekerheid en verkoopwinst.
Participaties en aandelen
Laten we beginnen met de zekerheid die participaties en aandelen bieden. Wanneer je aandelen in een B.V. of N.V. of participaties in een fonds voor gemene rekening hebt, of deelnemer in een CV bent, dan ben je de eigenaar van het vastgoed. Niet in je eentje natuurlijk, maar samen met al die anderen die ook meedoen. Maar wat er dan ook gebeurt, jij bezit en beslist en het vastgoedbezit is je onderliggende zekerheid. En natuurlijk neemt de beheerder het initiatief om beslissingen voor te stellen, maar jij bent de baas! Overigens kijken wij ook altijd of de zeggenschap bij aandelen en participaties niet op enige wijze beperkt is en hoe het daadwerkelijk met het stemrecht zit. De ultieme beschermingsmogelijkheid die je hebt, is wanneer je het recht hebt om de beheerder heen te zenden. Wij kijken ook altijd of dit kan. Als een beheerder dat recht niet verstrekt, dan is dat wel een klein rood vlaggetje voor ons. Maar het wegzenden van de beheerder komt nauwelijks voor. Daarnaast bepaal jij bij de jaarvergadering al of de beheerder het fonds en het vastgoed goed heeft beheerd. Dan kun je meteen ook vaststellen of hun koffie net zo lekker is als die van ons.
Hoe zit dit dan met obligaties?
Ja, dat zit toch wel even anders. Als je een obligatie koopt, verstrek je een lening aan een fonds of een B.V. of N.V. Dan ben je geen eigenaar van het vastgoed, dan is degene die eigenaar is van het fonds, de B.V. of de N.V. ook de eigenaar van het vastgoed. Vaak wordt bij een obligatielening een zekerheid verstrekt in de vorm van een tweede hypotheek. Maar het woord “tweede” verraadt het al, iemand anders is dan de eerste. Dus die gaat vóór en dit is bijna altijd de bank die een financiering heeft afgegeven.
En hoe zit het dan met de beslissingen? Daar mag jij je dan niet mee bemoeien, die neem jij dan niet, dat doet iemand anders, namelijk de eigenaar. Het kan gebeuren dat een eigenaar wel een beperkte zeggenschap koppelt aan de obligaties, maar dat zal niet echt heel veel zijn. En dan kun je wel naar een bijeenkomst gaan, maar dan ga je echt alleen maar koffie drinken en die kan dan maar beter ook wel heel erg lekker zijn, want meer ga je niet doen.
En hoe zit het met de verkoopwinst dan?
Tja, de verkoopwinst is altijd voor de eigenaar van het vastgoed. Dus ben je participant in een fonds of heb je aandelen in de B.V., N.V. of C.V., dan is die winst voor jou. Het kan zijn dat de beheerder een deel van deze winst krijgt, een bepaald percentage. Als hij zijn best heeft gedaan om er een hele goede prijs uit te slepen. Maar het grootste gedeelte van de winst is voor de eigenaren die ook het risico hebben gelopen. Bij obligaties is dit niet zo. Je heb als obligatiehouder geen recht op de verkoopwinst, want je bent geen eigenaar. Soms kun je “winstdelende” obligaties krijgen. Dan heb je recht op een percentage van de winst. Als dit 20% is, lijkt dat mooi, maar nog steeds is 80% dan voor iemand anders. De vraag is of die anderen ook daadwerkelijk risico’s hebben gelopen, anders kan het gebeuren dat zij stevige winsten maken, zonder risico en uiteindelijk met jouw geld.
Daarom geven wij de voorkeur aan participaties of aandelen. Eigendom, zekerheid en recht op de winst zijn in deze structuren automatisch geregeld. Obligaties sluiten we niet op voorhand uit maar we bekijken heel erg kritisch of de obligatie jou als belegger wel recht doet. Dat is voor ons dan een oranje vlaggetje.
- Vergunning van de AFM en goedkeuring van het prospectus
Het mag duidelijk zijn dat dit criterium ook erg belangrijk is. De AFM (Autoriteit Financiële Markten) is er voor jou als belegger. De AFM beoordeelt en controleert alle partijen die in de financiële wereld actief zijn. Haar belangrijkste taak ligt in het beschermen van particulieren en bedrijven tegen ongeoorloofde activiteiten van iedereen die op deze markten actief is. Wanneer een initiatiefnemer een vergunning van de AFM heeft, helpt de AFM ons allemaal om te beoordelen of deze partijen zich wel aan de regels houden. Tevens moeten initiatiefnemers hun prospectus voor een vastgoedfonds laten goedkeuren door de AFM. Jij kunt er dan zeker van zijn, dat het prospectus dat voor je ligt, op alle onderdelen voldoet aan de eisen van de Wft (Wet op het financieel toezicht). Let er wel op dat de AFM niet toetst op andere wet- en regelgeving en niet toetst of de informatie in het prospectus feitelijk juist is. Dat moeten wij zelf blijven doen. De AFM toetst alleen op de volledigheid, begrijpelijkheid en de consistentie van het prospectus en een goedkeuring van het prospectus door de AFM moet niet worden beschouwd als een aanbeveling.
Wij hangen de groene vlag uit als partijen een vergunning van de AFM hebben. Toch is het zo, dat wij niet altijd partijen zonder vergunning negeren. De Wft heeft namelijk een vrijstellingsregeling. Partijen mogen daar gebruik van maken onder bepaalde voorwaarden. Wel moeten zij hun fondsen dan alsnog wel registreren bij de AFM. Dus een partij zonder vergunning kan natuurlijk altijd bij ons op de koffie komen (want die is best lekker). Maar dan zullen we meer dan kritisch zijn op de andere vier punten en wachten we nog even met de vlaggetjes.
- Vastgoed dat het fonds wil aankopen
Zo, dat was best wel veel leeswerk. Maar nu komt het belangrijkste onderdeel. Als alle personen kloppen, de structuur je aanstaat en zelfs de AFM heeft meegekeken, komt nu de beoordeling van het vastgoed. Hierover worden boeken geschreven, rapporten gepubliceerd door research organisaties en er is een enorme hoeveelheid experts die allemaal hun mening klaar hebben. En dan zijn wij er ook nog. En waar zit onze toegevoegde waarde dan als er al zoveel deskundigen zijn? Wij denken zoals een particuliere belegger denkt. Wij denken na over nu, straks en veel later. Over wat mogelijk kan gebeuren, over ontwikkelingen die we zien en de impact daarvan op het vastgoed. We kunnen dit niet allemaal hier met je delen. Wij zijn namelijk geen adviseurs. Wij brengen de fondsen waar wij in geloven onder jouw aandacht.
Maar we willen wel een paar zaken met je delen over het vastgoed die belangrijk zijn. Zaken die jou als belegger direct helpen in het vormen van je mening over een vastgoedfonds. En op grond waarvan je dan een keuze kunt maken of je een prospectus wilt opvragen of dat je zelf de rode vlaggen laat wapperen. Enne, een hele belangrijke stap tussen het prospectus en het daadwerkelijk deelnemen, is dat je eigenlijk even bij de panden moet gaan kijken. Je hebt nooit hetzelfde beeld via Google Maps of Streetview of via foto’s of filmpjes als het beeld wat je krijgt als je er zelf rondloopt. Wij doen dit altijd als onze interesse serieus is!
Voordat je verder leest, neem gerust even de tijd om een verse kop koffie te pakken. Dan gaan we hierna verder over het vastgoed.
Is bekend welke panden gekocht gaan worden?
Als een vastgoedfonds een emissie doet, om het even voor participaties of obligaties, dan is de grote vraag, hebben ze op dat moment al panden die ze kunnen aankopen? Als dit namelijk niet zo is, dan zijn wij altijd wel nieuwsgierig hoe ze dan de rendementen gaan maken, die ze verwachten. Want die rendementen zijn gebaseerd op aankoopprijs, exploitatie van het vastgoed en de verwachte verkoopprijs. Dus als die panden er niet zijn, wat gaan ze dan doen? En als nu eens blijkt dat ze niet zo goed kunnen inkopen? Als er geen geschikte panden zijn om te kopen? En hoe wordt dan jouw rendementsuitkering gedaan? Vanuit welk geld wordt dit gedaan als er geen huurinkomsten zijn? Toch niet iets met een sigaar en iemand z’n doos? Wij worden altijd erg voorzichtig als een partij geld wil ophalen maar nog geen vastgoed heeft om aan te kopen. Geen rode maar wel een hele dikke oranje vlag met een rood randje.
Locatie
Een bekend gezegde in het vastgoed is het volgende: Wat zijn de drie belangrijkste zaken met betrekking tot vastgoed? Punt één: locatie, punt twee: locatie en punt 3: locatie. Oftewel, als nog niet bekend is, welk vastgoed de initiatiefnemer wil aanschaffen, dan is dit punt niet te beoordelen. Voor ons was dit al een dikke oranje vlag. Als er wel panden geselecteerd zijn, dan kunnen we de locatie wel beoordelen. Wij kijken altijd heel kritisch naar de locatie. De locatie bepaalt namelijk of een huurder of de verhuurbaarheid van een pand succesvol kan zijn op die plek. Over dit punt valt heel veel te zeggen en ook kan iedereen een verschillende mening of een visie over een locatie hebben. Elke belegger zal daarover zijn of haar eigen mening moeten vormen. En wij bekijken de locatie uiteraard ook altijd in combinatie met de (potentiële) huurders.
Wie zijn de (potentiële) huurders?
Kijk, de huurder moet de huur betalen en de huuropbrengsten zorgen voor het rendement. Dus dan wil je wel weten wie de huurder is. Zijn het particulieren, of bedrijven? Wat zijn de huurprijzen? Zijn die haalbaar op die locatie? En kunnen de huurders de huur wel betalen, nu en in de toekomst? En als dat niet meer gebeurt, kan er dan snel een andere huurder gevonden worden die dan weer wel kan betalen? Wij kijken altijd erg uitgebreid naar de huursituatie. En naar de huurders, je staat er soms van te kijken wat voor informatie gewoon op internet is te vinden, als je het niet gewoon al heel duidelijk uit de brochure kunt halen. Als de informatie over de huurders niet uitgebreid en duidelijk in de brochure staat, dan roeren we nog maar eens peinzend in onze lekkere koffie of we dit een oranje of een rode vlag gaan geven.
Alternatieve aanwendbaarheid
Ha, dit is weer mooi jargon in het vastgoed, maar deze term is wel duidelijk toch?! Maar deze term is wel belangrijk. Want wat nu, als die huurder toch stopt met betalen, toch weggaat en het pand leeg komt te staan. Dan ben je de pineut. Dan zijn er geen huurinkomsten en is er dus geen uitkeerbaar rendement meer. En stel dat er ook nog eens geen nieuwe huurder te vinden is, om wat voor reden dan ook. Wat gaan we dan met het pand doen? Kunnen we er dan iets heel anders meedoen, zodat het toch weer huurinkomsten oplevert? Of misschien verkocht kan worden? En het liefst tegen zo min mogelijk kosten? Dat noemen we alternatieve aanwendbaarheid. Wij vinden dit belangrijk. Als belegger moet je daar altijd goed naar kijken en je eigen oordeel vormen. Soms is dit een beetje koffiedik kijken, maar een moeilijke alternatieve aanwendbaarheid met wel een goede huurder met een huurcontract van 20 jaar, zou een oranje vlaggetje op kunnen leveren. Heeft de huursituatie van hierboven al een oranje vlag, dan is een slechte alternatieve aanwendbaarheid gewoon een dikke rode vlag.
Financiering
Belangrijk onderdeel is de financiering. Wanneer de aankoop van de panden gefinancierd is door een bank, levert dat een extra rendement op door de hefboomwerking. Maar fondsen willen niet meer zo zwaar gefinancierd zijn en banken willen dat ook niet meer. Dus hanteren alle partijen een LTV van 60-70% (in elke branche hanteert men jargon dus ook in het vastgoed, dat klinkt namelijk zo lekker interessant maar LTV = Loan-To-Value; in makkelijk Nederlands: de hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het vastgoed). Het is lekker dat de rente laag is natuurlijk en als de bank een rentetermijn van zeven of tien jaar afspreekt, weet je dat je voorlopig die lage rente houdt. Soms moet je wat aflossen, maar die aflossing ontvang je weer terug bij de verkoop. Wij kijken altijd even kritisch naar de financiering op met name bovenstaande punten. En als je het woord “cash sweep” tegenkomt, moet je dat stuk ook even goed lezen.
Maar wat nu als er geen externe financiering van een bank is? Dan trekken wij een wenkbrauw op, misschien zelfs wel allebei. Want dat is wel apart. Betekent dit dat er geen bank is die in dit product gelooft? Vinden zij het risico te groot wellicht? Want banken maken hun eigen afwegingen. Maar dan moeten we uitzoeken waarom er geen banklening is. Dat kan namelijk gebeuren. Omdat er privékapitaal in gestoken wordt bijvoorbeeld. We gaan altijd in de brochure kijken wat we daarover kunnen vinden. Het antwoord daarop bepaalt of dit een groene vlag met een oranje rand is of toch een oranje vlag.
Verkoop van het vastgoed
Dit is uiteraard ook heel belangrijk. Fondsen worden namelijk afgewikkeld als het vastgoed is verkocht. Dan wordt de eindafrekening gemaakt en het positieve of negatieve verkoopresultaat wordt daarna met jou en je medebeleggers afgerekend. Veel fondsen mikken op een termijn van tussen de vijf en tien jaar. Dat heeft te maken met de duur van de huurcontracten, of de looptijd van de financiering en de mogelijkheid voor een stabiele exploitatie waarin ook de aankoopkosten worden terugverdiend. Maar wat nu als het pand niet verkocht wordt? Omdat er geen koper is? Omdat de waarde te laag is? Tja, dan wordt het niet verkocht. In het geval dat je als participant de mede-eigenaar bent, dan beslis jij gelukkig zelf, dus zit jij zelf aan het stuur. In het geval je obligatiehouder bent, beslis je dit dan weer niet. Dan zit je op de achterbank, zonder koffie waarschijnlijk. Maar als verkoop niet lukt, dan moet het fonds voortgezet worden. Wat op zich geen probleem hoeft te zijn, als er nog steeds huurders zijn. Het is natuurlijk ontzettend moeilijk om in te schatten wat er gaat gebeuren met het vastgoed over tien jaar. Toch kun je bepaalde ontwikkelingen wel aan zien komen. Leun maar eens achterover en roer op je gemak even in die lekkere koffie van je en bedenk maar eens hoe de wereld er over tien jaar uit zou kunnen zien.
- Beëindigen van de belegging
Je komt ooit weer op een punt, dat je je geld terug wilt hebben. Of misschien voorlopig nog niet? Als een fonds jarenlang goed presteert en het beter doet dan alternatieven, dan is het prima als het doorloopt toch? Als het afgewikkeld wordt en jij je originele belegging met het positieve of negatieve verkoopresultaat weer terugkrijgt, moet je dat tenslotte weer opnieuw beleggen. Maar zoals hierboven beschreven bij de verkoop van het vastgoed, dat is het moment waarop het fonds afgewikkeld wordt. Toch kun je in een situatie komen dat je jouw deelname eerder terug wilt hebben. Omdat je privésituatie dat noodzakelijk maakt bijvoorbeeld. Maar dan werkt het net zo als bij aandelen in een B.V., je moet iemand anders vinden die jouw belegging wil overnemen. Het fonds koopt dan jouw participaties in en verkoopt ze weer door aan iemand anders. Maar je moet altijd wel even goed kijken of een dergelijke overname mogelijk is. Als je daarvoor van iemand anders (de beheerder of je medebeleggers) toestemming moet krijgen, dan kan het lastiger worden.
Afsluitend
Nou, het is best nog veel geworden. En dan valt er natuurlijk nog veel meer over te vertellen. Over bijvoorbeeld zachte criteria die wij belangrijk vinden, zoals duurzaamheid en maatschappelijke relevantie. We zijn nu aan het einde van dit artikel, leuk dat je dit helemaal gelezen hebt. Want misschien heb je nog wel meer vragen. En misschien denk je, jullie hebben wel zo op zitten te scheppen over die koffie, maar is die werkelijk zo lekker? Of wil je weten wie wij eigenlijk zijn, met welke personen je dan precies te maken hebt? Maar dan kom je toch gewoon een keer bij ons op de koffie. Kom je kennis maken, praten we verder over vastgoed (dat vinden wij namelijk heel leuk) of kom je gewoon die verdraaid lekkere koffie van ons proeven. En houd je niet van koffie? Dan krijg je een kopje thee, dat hebben we namelijk ook. En die is ook best lekker.