Hoe kunt u dit doen?
Binnen alle mogelijkheden om te beleggen, zoals bijvoorbeeld in aandelen, obligaties, grondstoffen, energie en zelfs whisky, is vastgoed een categorie die als rustig en defensief kan worden aangemerkt.
Een belegging in vastgoed vraagt om een lange termijn horizon. Uiteraard zijn bepaalde vastgoedcategorieën onderhevig aan de conjunctuur. Ook demografische en technologische ontwikkelingen kunnen een invloed hebben op het vastgoed.
Indien wordt belegd door middel van een deelname in een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds, is er geen sprake van beurssentiment. Dit geeft een behoorlijke rust wanneer vastgoed is opgenomen als onderdeel van een gespreide beleggingsportefeuille.
Waaruit bestaat het rendement op een belegging in vastgoed?
Het is de bedoeling dat een belegging een positief rendement oplevert, maar een negatief rendement is natuurlijk nooit uit te sluiten. Rendement wordt onderscheiden in twee vormen, direct rendement en indirect rendement.
Direct rendement betreft de jaarlijkse inkomsten uit de belegging. Voor aandelen noemen we dit dividend, bij obligaties of leningen heet dit rente, grondstoffen hebben geen directe inkomsten en een belegging in whisky kan een lichte hoofdpijn als direct rendement tot gevolg hebben.
Het directe rendement van vastgoed bestaat uit de huurinkomsten minus de gemaakte kosten (bijv. onderhoud, zakelijke lasten en eventueel rente op een hypothecaire financiering).
Het indirecte rendement van een belegging wordt veroorzaakt door de waardemutatie van de belegging. Dit komt bij alle beleggingscategorieën voor. Kijkt u maar naar de aandelen-, optie-, obligatie- en grondstoffenbeurzen, het indirecte rendement verandert daar per dag.
Het indirecte rendement van een belegging in vastgoed bestaat dan ook uit de waardemutatie van het desbetreffende vastgoed.
Beleggen in vastgoed; zelf doen of laten doen?
Wanneer u kiest om in vastgoed te beleggen, kan dit op twee manieren. Dit kan direct en indirect. De termen direct en indirect in dit kader hebben overigens niets te maken met het rendement zoals hierboven beschreven. Een directe belegging in vastgoed betekent dat u zelf een pand aankoopt, op zoek gaat naar huurders wanneer het leeg is of leeg komt en zelf het onderhoud en de reparaties verzorgt.
Indirect beleggen in vastgoed kan door een aandeel, participatie of een obligatie aan te schaffen in een vastgoedbeleggingsinstelling. Dan worden alle activiteiten omtrent huurders en kosten door deze instelling uitgevoerd.
In het vervolg van deze uitleg richten wij ons op een indirecte belegging in vastgoed.
Indirect beleggen in vastgoed, wel of niet beursgenoteerd?
U kunt op twee manieren indirect beleggen in vastgoed. Dat kan via aandelen in vastgoedbedrijven die aan de beurs genoteerd staan, of in vastgoedbedrijven die niet aan de beurs genoteerd staan.
Beursgenoteerde vastgoedbedrijven hebben een notering aan de Amsterdamse effectenbeurs en deze kunnen vrij verhandeld worden. Bij deze beleggingen speelt wel weer het beurssentiment mee.
Beleggen in vastgoed zonder wakker te liggen van het beurssentiment, kan via niet-beursgenoteerde vastgoedbedrijven. Deze markt heeft echter geen zichtbaar platform, dus u moet als belegger daar verder zelf uw weg in zoeken.
In het vervolg van deze uitleg zullen wij u meer vertellen over niet-beursgenoteerde vastgoedbedrijven en hoe u daarin kunt beleggen.
Hoe ziet een belegging in niet-beurgenoteerde vastgoedbedrijven eruit?
Een belegging in een niet-beursgenoteerd vastgoedbedrijf bestaat in drie vormen:
- Aandelen in een N.V., B.V., C.V. of maatschap
- Participaties in een fonds voor gemene rekening
- Obligaties uitgegeven door een vastgoedbedrijf
Onderdelen 1 en 2 houden in dat u mede-eigenaar wordt van het vastgoedbedrijf en onderdeel 3 betekent dat u een lening verstrekt aan het vastgoedbedrijf.
Een uitgebreide toelichting op de verschillende structuren en hoe u daar tussentijds weer vanaf kunt, vindt u op: https://www.connectinvest.nl/nieuws/tussentijdse-uitstapmogelijkheden-bij-vastgoedfondsen/
Wat is een vastgoedbeleggingsinstelling en waarom heten ze in de volksmond fondsen?
Tot nu toe spraken wij van een niet-beursgenoteerd vastgoedbedrijf. Wanneer deze bedrijven zich tot het publiek richten om een deelname in het bedrijf aan te bieden, vallen zij onder de werkingssfeer van de Wet op het financieel toezicht, afgekort Wft. Daarom spreken wij van vastgoedbeleggingsinstellingen. Zij bieden namelijk aandelen, participaties en/of obligaties aan waar het publiek in kan beleggen.
De term vastgoedfondsen is een verzamelnaam geworden voor alle vastgoedbeleggingsinstellingen, want alleen het fonds voor gemene rekening is een echt fonds. Een bedrijf bij de bij 1 en 3 genoemde vormen heet formeel anders. Het gangbare spraakgebruik is echter zodanig dat er sprake is van fondsen die in verschillende structuren worden aangeboden.
Wie zorgt ervoor dat deze fondsen ontstaan?
De fondsen worden geïnitieerd door een aanbieder. Een aanbieder is een partij die als kernactiviteit het beleggen in vastgoed heeft. Zij zijn hierin gespecialiseerd en bieden particulieren de mogelijkheid om daarin deel te nemen. Met de samengebrachte gelden kunnen zij namelijk meer vastgoed kopen, dan dat zij zelf zouden kunnen doen. Op deze manier kan een particuliere belegger ook een goed rendement krijgen, gebruikmakend van de deskundigheid van deze aanbieders.
Waarom doen deze aanbieders dit?
De aanbieder rekent voor zijn diensten bepaalde vergoedingen, zoals opstartvergoedingen en beheervergoedingen. Op deze wijze kunnen zij met hun expertise omzet realiseren. De beheervergoeding zit in de exploitatiekosten van deze fondsen en wordt in mindering gebracht op de huurinkomsten. Na aftrek van alle kosten, inclusief de beheervergoeding, blijft er voor de particuliere belegger een rendement over, dat wordt uitgekeerd.
Moeten deze aanbieders een vergunning hebben van de Autoriteit Financiële Markten (AFM)?
In principe wel, tenzij de vrijstelling voor hen van toepassing is. Dit geldt ook voor de fondsen die zij aanbieden aan het publiek. Deze moeten altijd geregistreerd worden bij de AFM, maar voor het verkrijgen van een vergunning voor een fonds geldt ook een vrijstellingsregeling. Als een fonds wordt aangeboden terwijl deze binnen de vrijstelling valt, moet de aanbieder overal een disclaimer opnemen zoals onderstaande plaatje:
Via onderstaande link kunt u in de registers van de AFM controleren of de aanbieder van de belegging een vergunning van de AFM heeft of een door de AFM goedgekeurd prospectus. www.afm.nl/controleerjeaanbieder. Heeft de aanbieder/beheerder geen vergunning van de AFM? Is het prospectus niet goedgekeurd door de AFM? Wees dan extra alert en doe zelf goed onderzoek naar de belegging en de aanbieder of beheerder. Vraag bijvoorbeeld waarom er geen vergunning is. Meer informatie over de vrijstelling vind je hier op www.afm.nl/vrijstelling
Waar let de AFM precies allemaal op?
De AFM toetst of het fonds voldoet aan de eisen die de Wet financieel toezicht (Wft) stelt aan partijen die op de financiële markten actief zijn. Tevens let de AFM op de volledigheid, begrijpelijkheid en consistentie van de informatie die door aanbieders gegeven wordt. Aanbieders dienen ook duidelijk de risico’s weer te geven die aan hun beleggingen kleven. Het is wel van belang om te beseffen dat goedkeuring van de AFM niet betekent dat dit automatisch een veilige belegging is. De AFM doet namelijk geen uitspraak over het vastgoed waarin belegd wordt, de locatie daarvan en de inhoud van de financiering. Deze afweging moet u als belegger altijd zelf nog maken.
Waar moet ik op letten als ik met een aanbieder te maken krijg?
Het is altijd goed om de aanbieder zelf ook even aan een onderzoek te onderwerpen. Wie zijn de personen die achter het bedrijf zitten en wat is er te vinden over hun achtergrond? En hoe hebben eerdere fondsen gepresteerd die zij hebben aangeboden aan het publiek? Hebben deze altijd de uitkeringen gedaan zoals ze die hadden verwacht te doen? Kijk altijd goed wat u kunt vinden over hun “trackrecord”. En op internet kunt u wellicht persberichten vinden over de aanbieder waar u mee in zee zou willen gaan.
Waar vind ik alle informatie over de aanbieding?
Elke aanbieder is verplicht om een prospectus uit te brengen alsmede een brochure. Als een aanbieder binnen de vrijstelling werkt, moet deze een informatiememorandum uitbrengen. In deze stukken moeten alle relevante zaken omtrent de aanbieding staan. Op die manier is voor u precies duidelijk waar u daadwerkelijk in gaat beleggen.
Hoe zit het met de risico’s van een belegging in vastgoed?
Beleggen heeft altijd een risico, dat geldt ook voor een belegging in vastgoed. De aanbieder is verplicht in het prospectus of het informatiememorandum deze uitgebreid toe te lichten. Dus voor elke aanbieding gelden algemene risico’s voor het beleggen in vastgoed, maar ook risico’s van de financiering of risico’s die voor het specifieke vastgoed gelden.
Neem bijvoorbeeld een aanbieding voor een belegging in één kantoorpand. Als hier één huurder in zit, die het hele kantoor huurt, dan ontstaat er meteen een groot probleem als deze huurder failliet gaat. Hadden er in dit kantoorpand meerdere huurders gezeten, dan is het effect van een faillissement van één van deze huurders veel minder groot. Bestaat de aanbieding uit bijvoorbeeld drie kantoren, in verschillende plaatsen met allemaal meerdere huurders, dan is het effect van een huurder die failliet gaat nog weer minder. Bij elke aanbieding moet u zich er zeer goed van op de hoogte stellen wat de risico’s zijn van die specifieke aanbieding.
In welk vastgoed wordt belegd?
In elke aanbieding wordt uitgebreid toegelicht in welk vastgoed het desbetreffende fonds wil investeren. Dit betreft voornamelijk kantoren, woningen, winkels, hotels, parkeergarages en zorgvastgoed. Het is goed om vast te stellen om welke panden het precies gaat, hoe de technische staat is en op welke locatie deze liggen. Veel aanbiedingen bevatten investeringen in bestaande panden. Dat is prettig want u kunt dan zelf bij wijze van spreken gaan kijken bij deze panden. Als een aanbieding bestaat uit vastgoed dat nog gebouwd moet worden, kan dit alleen op tekeningen en artist impressions beoordeeld worden. Wel heeft u dan de garantie dat dit nieuw vastgoed is.
Soms komt er een aanbieding voorbij, waarin nog geen specifieke panden zijn geselecteerd waar men in wil investeren. Dan dient er een duidelijk onderbouwd beleggingsbeleid te zijn. U moet op z’n minst weten waar een fonds in wil beleggen, anders kunt u geen beoordeling maken of dit goed bij u past.
Hoe belangrijk is de locatie?
De locatie is heel belangrijk. Binnen de vastgoedwereld is een gebruikelijk gezegde “Wat zijn de drie belangrijkste zaken bij de beoordeling van vastgoed? Dat is 1. de locatie, 2. de locatie en 3. de locatie.” Het mag duidelijk zijn dat voor elk type vastgoed andere eisen aan de locatie worden gesteld. Voor een winkel is het bijvoorbeeld belangrijk dat deze op een plek ligt, waar de potentiële klanten gemakkelijk kunnen komen. Voor een kantoor is bijvoorbeeld een OV-knooppunt in de nabijheid belangrijk. Voor woningen zijn weer andere zaken belangrijk, zoals bijvoorbeeld de nabijheid van voorzieningen en scholen. Elke aanbieding moet kritisch worden bekeken op de locatie van het vastgoed. De locatie maakt namelijk ook verschil wanneer het vastgoed leeg komt. Kan er dan gemakkelijk een andere huurder worden gevonden of kan het vastgoed een andere bestemming krijgen. Elke belegger zal zijn of haar eigen afweging moeten maken over de locatie en hiervoor geldt dat iedereen daar een eigen mening over kan hebben.
Is het vastgoed al wel verhuurd en wie zijn de huurders?
Ook dit punt is bijzonder belangrijk. U dient altijd te kijken of een object al verhuurd is. Zeker bij een nieuwbouwproject kan het voorkomen dat er nog geen huurders zijn. Wanneer dit woningen betreft, hoeft dit niet per se een probleem te zijn, maar dan is het wel zaak om een inschatting te maken in hoeverre deze woningen verhuurd zullen gaan worden. Bij alle andere soorten vastgoed is het een risico als er nog geen kandidaat-huurder is.
Als de huurder al wel bekend is, kunt u een inschatting maken in hoeverre u dit een solide huurder acht. U kunt dan zelf bijvoorbeeld via internet uw eigen onderzoek doen. Veel bedrijven en instellingen publiceren op hun website hun resultaten. En als het om echt grote bedrijven gaat, dan valt uit persberichten al heel veel te halen over het reilen en zeilen bij die bedrijven.
Aangezien de huurinkomsten de basis zijn voor het rendement dat u kunt behalen, is het belangrijk om te weten of deze huurder gedurende de looptijd van een fonds ook daadwerkelijk de huur zal kunnen voldoen. Overigens, het is eveneens goed om vast te stellen dat wanneer deze huurder onverhoopt wegvalt, er genoeg andere kandidaten beschikbaar zijn om als nieuwe huurder het pand te gaan bezetten.
Wat zijn de risico’s als er een bancaire financiering in het fonds zit?
Als eerste is belangrijk om vast te stellen of er daadwerkelijk een bancaire financiering is. Het kan gunstig lijken als deze er niet is, want dan is er geen externe partij die een hypotheekrecht heeft, dat voorgaat op de rechten van de eigenaar. Echter, het kan ook zijn dat een bancaire financier het risico van deze belegging te hoog vindt en daarom geen financiering heeft verstrekt. Het is belangrijk dat u dat vaststelt. Wanneer een fonds wel een bancaire financiering heeft, is het belangrijk om naar een aantal elementen van deze financiering te kijken, zoals rentepercentage, aflossing, looptijd en aanvullende voorwaarden.
Rentepercentage en aflossing van de bancaire financiering
Zowel het rentepercentage als het jaarlijkse aflossingsbedrag zijn belangrijke indicatoren bij een bancaire financiering van het vastgoed. Deze kunnen namelijk aangeven in hoeverre de bank een risicoprofiel heeft voor het vastgoed dat in het fonds zit. Vastgoedcategorieën waarvan de bank vindt dat deze een verhoogd risicoprofiel hebben, zullen ze financieren tegen hogere rente- en aflossingspercentages. Het kan zelfs voorkomen dat banken bepaalde categorieën zelfs helemaal niet willen financieren. Als belegger is het dus belangrijk om vast te stellen wat de percentages zijn die de bank hanteert.
Looptijd van de financiering
De looptijd is van belang om vast te kunnen stellen, of dit naar de toekomst toe geen risico’s oplevert. Wanneer de verwachte looptijd van een fonds tussen de zeven en de tien jaar is, maar de looptijd van een financiering voor vijf jaar is afgesloten, komt er na vijf jaar een moment dat een herfinanciering moet plaatsvinden. Deze herfinanciering zal dan uiteraard tegen die tijd beoordeeld worden. Het is mogelijk dat een bank deze financiering misschien niet meer wil doen, of tegen hogere rente- en aflossingspercentages. Dan komt het rendement dat uit het fonds komt, wellicht onder druk te staan. Het kan ook zijn dat de voorwaarden tegen die tijd gunstiger zijn, maar dat weet niemand op voorhand. Dit probleem wordt voorkomen, wanneer de looptijd van de financiering voor tien jaar wordt afgesloten. Dan bestaat het risico van herfinanciering niet. Echter, in het geval dat een financiering tien jaar loopt, dan is het goed om vast te stellen of boetevrij aflossen mogelijk is. Want als na bijvoorbeeld acht jaar een goed bod ontvangen wordt en het vastgoed verkocht zou kunnen worden, kan een boete voor vervroegde aflossing een eventuele verkoopwinst weer drukken.
Aanvullende voorwaarden; Loan-to-Value
Daarnaast is het belangrijk hoe hoog de financiering is ten opzichte van de taxatiewaarde van het vastgoed. Dit wordt Loan-To-Value (LTV) genoemd. Een bank eist namelijk vaak dat de LTV niet boven een bepaald percentage uitkomt, bijvoorbeeld 70%. Bij aanvang van de financiering wordt de LTV vastgesteld op basis van de huidige taxatiewaarde. Meestal liggen de LTV’s nu rond de 60%. Als de taxatiewaarde daalt en daardoor de LTV omhooggaat en voorbij de kritische grens gaat, kan de bank eisen dat de uitkering aan de beleggers wordt stil gelegd (cash sweep), of kan zelfs de financiering opgeëist worden. Dit laatste kan leiden tot een gedwongen verkoop van het vastgoed, wat altijd tot verliezen op het vastgoed leidt, waardoor uw originele inleg wellicht niet volledig terugkomt.
Aanvullende voorwaarden; Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
Een andere voorwaarde die de bank kan stellen, is een minimale Debt Service Coverage Ratio. Dit is de verhouding tussen de inkomsten uit de fondsexploitatie ten opzichte van de rente- en aflossingsverplichting. Praktisch gesproken, stel dat de huurinkomsten minus alle vastgoed- en fondskosten € 250.000,- bedragen en de jaarlijkse rente- en aflossingsverplichtingen € 100.000,- dan is in dit geval de DSCR 2,5 (250.000/100.000). De DSCR wordt uitgedrukt in een factor, c.q. getal en hoe hoger de DSCR is, hoe beter. Het kan zijn dat per bank de accenten in de formules iets anders liggen, maar in het algemeen is dit de berekening van de DSCR. Een voorwaarde van een bank kan dan zijn, dat de DSCR niet onder bijvoorbeeld 1,5 mag komen. Het kan zijn dat aan deze voorwaarde een opeisclausule of een cash sweep-clausule zit.
Aanvullende voorwaarden; Debt Yield (DY)
Nog weer een aanvullende voorwaarde die banken kunnen stellen, betreft een Debt Yield. Dit is een iets andere benadering dan de DSCR. De Debt Yield (DY) is de verhouding van de inkomsten uit de fondsexploitatie ten opzichte van de totale schuld. Praktisch gesproken, stel dat de huurinkomsten minus alle vastgoed- en fondskosten € 250.000,- bedragen en de hoogte van de schuld is
€ 2.500.000,-, dan is de DY 10% (250.000/2.500.000). De DY wordt in een percentage weergegeven en hoe hoger dit percentage is, hoe beter. Een voorwaarde van een bank kan dan zijn, dat de DY niet onder bijvoorbeeld 7% mag komen. Het kan zijn dat aan deze voorwaarde een opeisclausule of een cash sweep-clausule zit.
Conclusie over bancaire financiering in het fonds
U moet altijd duidelijk uit het prospectus of informatiememorandum kunnen opmaken wat de kenmerken van de financiering zijn, zoals de looptijd, het rentepercentage en de aanvullende eisen. Als deze niet vermeld worden, moet u deze informatie kunnen krijgen van de aanbieder.
Het is tevens van uitermate groot belang in hoeverre de bancaire financiering reeds is vastgelegd. Heeft deze de status van een bindende offerte of zijn er nog geen finale afspraken? Een aanbieder kan namelijk bezig zijn om een financiering te regelen en een verwachting daarover weergeven in het prospectus of informatiememorandum. Een bank is echter ook niet altijd voorspelbaar en het kan altijd gebeuren dat een financiering niet doorgaat of dat de voorwaarden nog wijzigen. Dit heeft wellicht een effect op rentekosten in het fonds of de eisen waar het fonds aan moet voldoen.
Als laatste is het belangrijk om te kijken naar de looptijd van de financiering die met een bank is overeengekomen. Als de looptijd namelijk vijf jaar is en de aanbieder verwacht dat dit fonds tussen de zeven en tien jaar zal bestaan, dan zal na vijf jaar een nieuwe financiering moeten worden afgesloten. Het is zeker denkbaar dat de huidige voorwaarden dan niet meer verkregen kunnen worden en dat bijvoorbeeld tegen een hoger rentepercentage moet worden gefinancierd. Een hogere rente drukt het rendement weer naar beneden. In een heel donker scenario kan het zelfs voorkomen dat er geen banken zijn die een financiering willen verstrekken. Dan is er bijna geen andere mogelijkheid dan het vastgoed noodgedwongen te moeten verkopen. En bij een noodgedwongen verkoop, ook wel executieverkoop genoemd, is het risico erg groot dat een verkoopverlies ontstaat. Dus een looptijd van de financiering die langer is dan vijf jaar, voorkomt dit risico.
Zijn er verder nog risico’s?
Elke particuliere belegger zal zelf het prospectus of informatiememorandum goed moeten beoordelen en vaststellen welke risico’s hij of zij ziet. Naast de risico’s omtrent het vastgoed en de financiering kunnen er nog andere risico’s zijn, zoals bijvoorbeeld negatieve waardeontwikkeling van het vastgoed, onderhoudsrisico’s, fiscale risico’s en liquiditeitsrisico’s.
Wie is precies de beheerder?
De aanbieder geeft in het prospectus of informatiememorandum aan wie de beheerder van het fonds wordt. Eigenlijk is het altijd zo, dat dit dezelfde partij is als de aanbieder. Het kan dat de aanbieder een aparte juridische entiteit heeft, die als beheerder gaat optreden voor het fonds.
Kan ik mijn belegging tussentijds verkopen?
Bij sommige soorten niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen is het niet mogelijk om deze tussentijds van de hand te doen. U moet dan wachten tot de belegging is afgerond. Bij andere beleggingen kan de verkoopmogelijkheid beperkt zijn. Ook kan het voorkomen dat er geen beperkingen zijn vastgelegd, maar dat de belegging in de praktijk toch moeilijk te verkopen is. U kunt dit nagaan in de voorwaarden die in het prospectus of een informatiememorandum staan.
Wat is de looptijd van mijn belegging?
Dit verschilt per type vastgoedfonds. Soms wordt een harde einddatum genoemd, maar veelal zijn het verwachte einddata. De belegging eindigt wanneer het vastgoed weer wordt verkocht. Veel aanbieders hanteren een termijn van tussen de zeven en de tien jaar. Het is dan natuurlijk wel wenselijk dat het vastgoed nog minimaal dezelfde waarde heeft als bij aanvang van de belegging. Wanneer de waarde over tien jaar lager is, zal de beheerder voorstellen om het fonds voort te zetten totdat de waarde zich heeft hersteld. Het kan dus zeker voorkomen dat een belegging veel langer kan duren. Ook kan het zijn dat na bijvoorbeeld vijf jaar een uitermate goed bod wordt ontvangen, dat verkoop aantrekkelijk kan zijn om zodoende het indirecte rendement te realiseren. Van belang is wel om vast te stellen in hoeverre de looptijd van het fonds gekoppeld is aan de looptijd van een bancaire financiering.
Wie beslist er eigenlijk over zaken die het fonds aangaan?
In principe is de eigenaar degene die beslist. Het is dus van belang om goed te kijken naar de structuur van het fonds. Als u participaties in een fonds voor gemene rekening worden aangeboden, wordt u (mede)eigenaar van het vastgoed. Als u een aandeel in een N.V., B.V., C.V. of een maatschap wordt aangeboden, wordt u eveneens eigenaar. Als de aanbieding bestaat uit obligaties, dan wordt u geen eigenaar. Dit is feitelijk een lening aan een vastgoedbedrijf, welke structuur dit bedrijf dan ook heeft.
Uiteraard heeft u geen zin om alle dagelijkse zaken te beslissen, want dan had u wel zelf vastgoed gekocht. Wanneer u deelneemt, machtigt u dan ook de beheerder om deze zaken te regelen naar bevinden. Belangrijke beslissingen echter zijn wel degelijk voorbehouden aan de eigenaren. In de jaarvergadering, of in een extra opgeroepen vergadering, kunnen de eigenaren beslissen over biedingen die zijn ontvangen op het vastgoed en andere zaken die grote invloed hebben op het functioneren van het fonds. Tevens wordt de eigenaren tijdens de jaarvergadering gevraagd om het gevoerde beleid van de beheerder goed te keuren.
In het prospectus of het informatiememorandum moet duidelijk blijken welke bevoegdheden de eigenaren hebben en welke beslissingsbevoegdheid zij neerleggen bij de beheerder.
Hoe zeker is het rendement dat in de prognose staat?
Rendement is nooit zeker! Dit geldt voor elke belegging. Als een aanbieder termen gebruikt als “gegarandeerd” of “garantiefonds”, wil dit niet zeggen dat het rendement gegarandeerd kan worden. Garanties zijn er nooit. U doet er daarom goed aan om altijd alert te zijn, wanneer dergelijke termen worden gebruikt in een aanbieding. Een integere partij zal nooit termen als “gegarandeerd” gebruiken.
Daarnaast dient er in het prospectus of informatiememorandum een duidelijke prognose te zijn opgenomen hoe het rendement tot stand zal komen. U kunt dan zelf de aannames en de berekeningen in de prognose controleren, waarop het rendement is gebaseerd.
Kosten van de aanbieder
De aanbieders brengen drie soorten kosten in rekening:
- Kosten bij aanvang van het fonds
- Beheerkosten tijdens de looptijd van het fonds
- Kosten bij de verkoop en afwikkeling van het fonds
In het prospectus of informatiememorandum worden deze kosten vermeld en als dat niet duidelijk is, kunt u navraag doen bij de aanbieder.
Daarnaast kan het voorkomen dat nog extra kosten in rekening worden gebracht wanner u besluit deel te nemen. Deze kosten worden bovenop uw deelnamebedrag in rekening gebracht en dit wordt emissiekosten genoemd. U bepaalt zelf in hoeverre u het redelijk vindt om deze extra kosten te betalen.
Al deze kosten gaan op de een of andere manier ten koste van uw rendement. Uiteindelijk moeten deze kosten in alle prognoses en berekeningen zijn opgenomen. Het rendement dat aan u uitgekeerd wordt, wordt “uitkeerbaar rendement” genoemd.
Waarom zit er een stichting bij een fonds voor gemene rekening?
In het Burgerlijk Wetboek zijn wetten opgenomen, die allerlei zaken regelen voor bedrijven. De verzamelnaam hiervoor is ondernemingsrecht. Voor een fonds voor gemene rekening zijn echter geen wettelijke regelingen opgenomen. Een fonds is namelijk niets anders dan een afspraak tussen een aantal beleggers om gezamenlijk te beleggen. Maar als groep beleggers, die samen dat fonds vormt, kunt u niet optreden wanneer u bijvoorbeeld een pand wilt kopen. Daarom wordt gebruik gemaakt van de rechtsvorm van een stichting, die wel wettelijke grondslag heeft. De stichting treedt dan op in het rechtsverkeer namens de beleggers die het fonds vormen. De stichting verkrijgt het juridisch eigendom van alle activa en passiva terwijl het fonds het economisch eigendom verkrijgt. Op deze wijze kan het fonds, door middel van de stichting, deelnemen aan het rechtsverkeer. De stichting wordt ook wel “houdster” genoemd, zij houdt als het ware het juridisch eigendom van de beleggingen.
Afsluitend
Wellicht heeft u na deze toelichting over het beleggen in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen een duidelijk beeld of u dit wel of niet wilt doen. Een tool die u helpt om bovenstaande zaken overzichtelijk na te gaan, is www.vastgoedfondsenscan.nl die speciaal daarvoor ontwikkeld is. U kunt natuurlijk altijd een afspraak met ons inplannen wanneer u meer toelichting wenst in een persoonlijk gesprek.
