Hoe de fiscus het eindelijk wel eens een keer leuker maakt!
Wat misschien niet iedere vastgoedbelegger weet, is dat met een belegging in appartementen en woningen een extra rendement wordt verkregen vanuit de fiscus. Dit geldt voor het eigen bezit van panden, maar zeker ook voor deelnames in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen in woningen.
Dit verklaart waarom particuliere beleggers die dit wel weten, nog wel graag in woningen investeren, ondanks de hoge prijzen.
Waar in dit artikel wordt gesproken over woningen, betreft dit verhuurde appartementen, verhuurde woningen, verhuurde zorgwoningen en verhuurde zorgappartementen.
Hoe wordt dit veroorzaakt?
De oorzaak van dit voordeel ontstaat vanuit de fiscale waardering van verhuurde woningen. De fiscale waarde is namelijk gebaseerd op de WOZ-waarde die veelal lager is dan de marktwaarde. Belangrijk criterium is wel dat de huurder in de woning recht heeft op huurbescherming.
Door de lagere fiscale waardering hoeft over een deel van de waarde van een woningbelegging geen vermogensrendementsheffing te worden betaald. Uw aanslag wordt dus lager en dit voordeel levert daarmee een extra rendement op. Dit is al leuk maar in dit geval maakt de fiscus het een keertje zelfs nog leuker. U hoeft namelijk maar maximaal 85% van de WOZ-waarde te nemen.
Hoe ziet dit er in de praktijk uit?
De regeling wordt weergegeven op de website van de Belastingdienst, maar we werken dit uit via een cijfermatig voorbeeld.
Stel u koopt als belegging een woning van € 300.000,- en sluit daar een lening voor af van
€ 150.000,-. Het restant ad € 150.000,- is eigen geld dat wordt geïnvesteerd. We gaan er vanuit dat deze € 150.000,- is belast in box 3 omdat u nog meer vermogen en schulden heeft. Stel dat de WOZ-waarde van de woning € 250.000,- is.
De fiscale waarde van uw belegging is dan nooit hoger dan 85% van de WOZ-waarde. Van deze waarde wordt de lening afgetrokken en dan resteert het bedrag dat belast is als vermogen. Op basis van bovenstaande cijfers komen we dan tot de volgende fiscale waarde:
Op deze manier hoeft u dus niet over € 150.000,-, maar slechts over € 62.500,- de vermogensrendementsheffing te betalen.
Stel dat u in de 2e schijf valt, dan kunnen we op basis van onderstaande tabel het voordeel berekenen.
(Bron: website Belastingdienst)
U betaalt in 2021 in de tweede schijf een vermogensrendementsheffing van 31% over een fictief rendement van 4,501% = 1,395%.
Uw voordeel is dan € 150.000,- minus € 62.500 = € 87.500 x 1,395% = € 1.220,62
Op de € 150.000,- die u aan eigen geld in de woning heeft geïnvesteerd, heeft u dan 0,81% extra rendement vanwege de besparing op de vermogensrendementsheffing.
Het mag duidelijk zijn dat wanneer een deel van het vermogen in de 3e schijf valt, het voordeel ook groter wordt.
Kan de fiscus het dan nog leuker maken?
Jazeker, het wordt nóg leuker. In de fiscale waardering is het percentage van 85% de bovengrens.
Dit percentage kan lager worden afhankelijk van de kale huurprijs. Dit percentage is gebaseerd op de onderstaande tabel:
Tabel waarde verhuurde woning
(Bron: website Belastingdienst)
Volgens deze tabel, kan zelfs een lager percentage van de WOZ-waarde dan 85% van toepassing zijn. Dit wordt bepaald aan de hand van de jaarhuur.
We rekenen verder met de cijfers uit het rekenvoorbeeld:
De woning is aangekocht voor € 300.000,- en de kale jaarhuur bedraagt € 12.000,-. Dit houdt in dat de woning is gekocht voor 25x de jaarhuur. De maandhuur is daarmee € 1.000,-.
De berekening van de factor voor de fiscale waarde is dan de “jaarhuur / WOZ-waarde”, in dit geval is dit € 12.000 / € 250.000,- = 4,8%. Volgens de staffel in de tabel valt dit percentage (logischerwijs) tussen 4,0 en 5,0. Dit betekent dat de fiscale waarde wordt vastgesteld op 67% van de WOZ-waarde.
Zoals reeds gezegd, het is inderdaad nog leuker geworden.
Het voordeel wordt dan € 150.000,- minus € 17.500,- = € 132.500,-. Als u in de tweede schijf valt, is uw besparing daarmee € 132.500,- x 1.395% = € 1.848,37.
Deze besparing van € 1.848,37 levert een extra rendement op van 1,23% op uw originele belegging van € 150.000,-. Het mag duidelijk zijn dat de commerciële waarde van de woning hier volledig los van staat.
Hieruit kan dan tevens worden afgeleid, dat als de huur per maand lager wordt, dit voordeel ook weer groter wordt.
Door de fiscus (en de bank) dus een extra rendement!
Afhankelijk van uw situatie en de hoogte van gelden op een spaarrekening levert een belegging in woningen dus een extra rendement op ten opzichte van spaargelden.
We zagen al dat u van de fiscus mogelijk zomaar circa één procent extra rendement krijgt en het besparen van een half procent boeterente bij de bank maakt dit ook nog eens leuker.
Overigens, de fiscus geeft u dit voordeel alleen bij verhuurde woningen, niet bij andere vastgoedcategorieën. Het blijft dus het overwegen waard om in woningen te beleggen ondanks de hoge prijzen.