Het jaar 2021 is net zo turbulent gebleken als wij hadden verwacht. De ontwikkelingen om ons heen blijven zich opstapelen. We bevinden ons nog steeds in een gezondheidscrisis terwijl financieel-economisch de bomen tot in de hemel lijken te groeien.
Deze tegenstelling komt vreemd over en wij verwachten dat deze binnenkort zal ophouden te bestaan. Wij blijven ervan overtuigd dat crisisbestendig beleggen in vastgoed voor een goede nachtrust gaat zorgen de komende jaren. Dit is niet zomaar gezegd over andere beleggingscategorieën.
Emissies en fondsintroducties
We hebben in 2021 een aantal interessante vastgoedbeleggingen onder uw aandacht mogen brengen. Dit betrof beleggingen in groeifondsen maar ook opportunities. In 2021 zijn er nauwelijks nieuwe fondsen met woningen verschenen. Dit komt voornamelijk door de aanpassing van de overdrachtsbelasting van 2% naar 8%.
Het mag duidelijk zijn dat een verviervoudiging van deze belasting het rendement op woningbeleggingen aanzienlijk drukt. Daarnaast blijven woningen steeds duurder worden, wat inmiddels een belangrijk maatschappelijk probleem begint te worden.
In 2022 zullen wel weer fondsen in huurwoningen beschikbaar komen. De rendementen van deze fondsen liggen in de hele markt rond de 4%.
Wij verwachten eveneens met nieuwe fondsen te komen die beleggen in huurwoningen. Tevens is de voorbereiding gestart van de Vijfde Emissie van het S5 Vitae Fonds dat belegt in zorgwoningen. Ook is de kans aanwezig dat wij in 2022 weer nieuwe opportunities zien komen.
Rendementen op vastgoedbeleggingen
Een trend die we al enige tijd zien bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, is dat de rendementen zo rond de 4% à 5% komen te liggen. Dit heeft te maken met de stijgende prijzen van vastgoed. We zien dit bij woningen, maar zeker ook bij supermarkten en kantoren. Andere vastgoedcategorieën zoals hotels, winkels non-food, horeca en parkeergarages liggen er wat anders bij, maar dit heeft duidelijke oorzaken in de gezondheidscrisis en dus is het risicoprofiel anders.
We constateren dat de ruimte tussen gemiddelde rendementen op vastgoed en inmiddels negatieve rente in 2021 ongeveer 5,0% bedraagt. Dit was ook in het verleden de ruimte tussen vastgoedrendementen en spaarrente in de tijden dat banken nog wel rente uitkeerden over spaartegoeden.
Inflatie
Een andere ontwikkeling die je al jarenlang kon zien aankomen, betreft de stijgende inflatie. Dat heeft uiteraard gevolgen voor ons allemaal. We zijn benieuwd hoe de inflatie zich in 2022 verder zal ontwikkelen en in hoeverre de stijging door zal zetten.
Inflatie heeft overigens voor vastgoedbeleggingen ook een voordelige kant. Indexeringen in huurcontracten zijn veelal gebaseerd op CPI (Consumenten Prijs Index) waardoor de huuropbrengsten met de inflatiecijfers mee zullen stijgen.