Het jaar 2022 is zo mogelijk nog turbulenter geworden dan 2021 al was. De gezondheidscrisis waar we een jaar geleden nog in zaten, is verdrongen door de oorlog in Oekraïne met alle gevolgen van dien. We spreken momenteel al over meerdere crises als het gaat om energie, inflatie, rentestijgingen en wereldwijde onzekerheid. Naast Oekraïne zijn er meerdere brandhaarden in de wereld.
In Nederland hebben we met nog een aantal andere zaken te maken die de dagelijkse leefbaarheid onder druk zetten, zoals het hoge migratiecijfer, de woningnood, het stikstofdossier en de onverklaarbare oversterfte.
Wij verwachten dat deze combinatie van gebeurtenissen zich in 2023 verder zal voortzetten. Inzake de oorlog in Oekraïne lijkt nog geen einde in zicht, waardoor de geopolitieke situatie uitermate instabiel blijft en er helaas dagelijks doden te betreuren zijn.
Economie in 2023
Bovenstaande zal zeker een effect hebben op de economie in 2023. Een recessie lijkt voor de hand liggend en een economische crisis is zeker niet uit te sluiten. Wij verwachten dat we ons als maatschappij moeten voorbereiden op turbulente gebeurtenissen.
Vastgoedbeleggingen in 2023
Winkels en kantoren
Diverse sectoren binnen het vastgoed zullen onder druk komen te staan, meer nog dan in 2022 is gebeurd. Met name beleggingen in winkels en kantoren zullen te maken krijgen met waardedalingen en afname van huurprijzen. Deze waardedalingen kunnen direct voor problemen zorgen wanneer dergelijk vastgoed is gefinancierd door banken. Tevens verwachten wij veel “pijn” bij huurders van winkels en kantoren vanwege de hoge indexeringen op huurcontracten, de stijging van de energieprijzen en de gestegen personeelskosten.
Het is een teken aan de wand dat winkeliers soms hun activiteiten moeten staken omdat deze onbetaalbaar c.q. verliesgevend worden. Huurders van kantoren hebben veelal nog de overweging te maken of ze hun gehuurde vierkante meters moeten terugbrengen als gevolg van het verminderd gebruik van hun kantoorruimte.
Huurwoningen
Beleggingen in woningen waren in 2022 redelijk stabiel, maar de diverse maatregelen van de minister en de wijzigingen in de BOX-3 belastingheffing zullen leiden tot andere overwegingen voor woningbeleggers. De effecten van deze maatregelen zullen de komende maanden verder duidelijk worden. Het tekort aan (huur)woningen wordt namelijk in de huidige markt niet opgelost. Het is mogelijk dat veel particuliere beleggers hun huurwoningen gaan verkopen, hetgeen een effect zal hebben op zowel de koopwoningmarkt als ook op de huurwoningmarkt.
Zorgvastgoed
De markt voor zorgvastgoed heeft nog steeds te maken met tekorten aan locaties en woningen en deze tekorten zullen voorlopig ook nog wel blijven. Tevens vallen zorgwoningen niet onder het puntenstelsel voor huurwoningen, zodat de problematiek inzake het puntenstelsel en het middenhuursegment hier niet geldt. Wellicht dat zorgvastgoed daarom geen of misschien een beperkte waardedaling zal laten zien.
Op korte termijn zullen de eerste nieuwe taxaties per einde van 2022 aangeven wat de waardeontwikkeling zal zijn. Huurders van zorgvastgoed in de reguliere zorgsector zijn eveneens stabiel, al hebben zij wel te maken met stijgende energielasten en tekorten aan zorgpersoneel. Met betrekking tot de energielasten worden reguliere zorginstellingen gecompenseerd door de overheid.
Rendementen van niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen in 2023
We zagen in 2022 al dat de uitkeerbare rendementen terugliepen naar 4% á 5% per jaar. Dit zal voorlopig niet verbeteren bij nieuwe aankopen vanwege de gestegen rente op vastgoedfinancieringen. Het is voor fondsbeheerders een uitdaging om bestaand vastgoed aan te kopen. Dit wordt alleen weer kansrijk als de aankoopbedragen zullen dalen ten opzichte van 2022.
Inflatievoordeel lopende vastgoedbeleggingen
Bestaande vastgoedfondsen realiseerden in 2022 een extra voordeel vanwege de hoge inflatiecijfers. Huurcontracten die worden geïndexeerd op basis van het CPI-cijfer, leveren een hogere huur op dan waarmee is begroot in de prognoses. Dit zorgt ervoor dat huurcontracten soms met meer dan 10% geïndexeerd worden terwijl gerekend was op 2%.
Het uitkeerbare rendement kan als gevolg van deze indexeringen soms wel tot 0,6% hoger liggen dan de prognose in het prospectus. Als de inflatie in 2023 op hetzelfde hoge niveau blijft liggen, zal dit effect zich nog verder uitbreiden. Verhuurders zullen veel aandacht aan hun relatie met huurders moeten besteden om verdere hoge indexeringen te managen.
Overname van participaties
Vanwege de hogere indexeringen kan het interessant zijn om participaties in vastgoedfondsen over te nemen als deze beschikbaar komen. Mede ook gezien het feit dat rentes op financieringen in deze fondsen veelal nog onder de 3% per jaar liggen en langjarig zijn vastgelegd. We verwachten dat het wel iets vaker zal gebeuren in 2023 dat zittende participanten hun participaties ter overname aanbieden in verband met hun privé financiële situatie.
Ook vastgoedeigenaren die vanwege de BOX-3 belastingheffing hun eigen vastgoedbezit willen verkopen, zullen overwegen de vrijgekomen middelen te beleggen in participaties in bestaande fondsen.
Nieuwe activiteiten in 2023
Voor 2023 verwachten wij niet al te veel uitbreidingen van nieuwe fondsen. Wellicht kan een aanbieder een keer tegen een buitenkansje aanlopen, zodat een nieuw fonds met een aantrekkelijk rendement kan worden geïntroduceerd, maar dit zal eerder uitzondering dan regel zijn.
Wel verwachten wij dat zich opportunities zullen voordoen, wanneer bijvoorbeeld vastgoedeigenaren noodgedwongen zullen moeten verkopen, soms zelfs ruim onder de marktwaarde. Tevens zal dergelijk vastgoed een uitdaging met zich mee kunnen brengen zoals bijvoorbeeld leegstand of herontwikkeling. Het is altijd zaak om de aanbieder goed te toetsen op haar kennis en kunde, wat wij dan ook zullen blijven doen.
Wij verwachten dat het onder de aandacht brengen van opportunities voor ons een belangrijke activiteit wordt in 2023.