Onderzoek door bureau Panelwizard onder beleggers wijst uit dat zij binnen vijf jaar een financiële crisis verwachten. Veel beleggers oriënteren zich reeds op beleggingen die crisisbestendig zijn. Het is logisch dat zij naar de beleggingscategorie vastgoed kijken. Vastgoed kan behoorlijk houvast bieden inzake waardebehoud en uitkeerbaar rendement ten opzichte van bijvoorbeeld aandelen en obligaties. Want zolang de huur betaald wordt, blijft vastgoed rendement opleveren. Het is dus logisch dat beleggers tijdens een crisis, of juist daarvoor, in vastgoedbeleggingen stappen of hun portefeuille in vastgoedbeleggingen uitbreiden.
Toch is het belangrijk om goed te blijven opletten of de vastgoedbelegging tegen een stootje kan tijdens een crisis. De belangrijkste elementen die bepalen of een vastgoedbelegging crisisbestendig is, zijn de volgende:
- Continuïteit van de huuropbrengsten tijdens een crisis
- Financieringslasten in combinatie met de huuropbrengsten
- Waardedaling vastgoed tijdens een crisis
Continuïteit van de huuropbrengsten tijdens een crisis
De huuropbrengsten zijn de basis voor het genereren van rendement uit het vastgoed.
De vuistregel is: crisisbestendig vastgoed heeft een functie die tijdens een crisis blijft bestaan, zoals wonen, eten en drinken, zorg en publieke functies. Dit zorgt ervoor dat huurinkomsten tijdens een crisis stabiel blijven en nog steeds rendement opleveren.
Vervolgens is de vraag: hoe solide zijn de huurders? De kans op een faillissement van de huurder is gering wanneer zij budgetten vanuit de overheid krijgen, zoals gemeentes, waterschappen, andere (semi)overheidsinstellingen of zorginstellingen die door zorgbudgetten vanuit de overheid worden gefinancierd. Wanneer de huurders commerciële partijen zijn, is onderzoek noodzakelijk naar de stabiliteit van deze partijen tijdens een crisis.
Vervolgens is de locatie van het vastgoed van groot belang. Dit geldt met name voor kantoren, non food-winkels en parkeergarages. Als de huurder wegvalt, is de vraag in hoeverre daarvoor nog andere huurders worden gevonden? Een goede of een slechte locatie kan dan een groot verschil maken.
Wanneer de huurinkomsten wegvallen, kan een vastgoedbelegging nog wel blijven bestaan indien bijvoorbeeld ook de exploitatiekosten zoals onderhoud en beheer worden verlaagd of uitgesteld. Theoretisch ontstaat dan de situatie dat geen rendement meer gemaakt wordt op de vastgoedbelegging. Dit hoeft geen probleem te zijn zolang er geen noodzaak tot verkoop is. Het is uiteraard wel zaak zo snel mogelijk een nieuwe huurder te vinden. Deze urgentie wordt groter als de vastgoedbelegging gefinancierd is met (bancair) vreemd vermogen.
Financieringslasten in combinatie met huuropbrengsten
De financiering is ook een belangrijk element dat de crisisbestendigheid van een vastgoedbelegging bepaalt. De financieringsuitgaven, zoals rente en aflossing, worden evenals de exploitatiekosten betaald vanuit de kasstroom van de huuropbrengsten. Het is belangrijk om naar de financiering te kijken en in welke mate aan de financieringsverplichting voldaan kan blijven worden tijdens een crisis.
Stel dat de huuropbrengsten gedeeltelijk wegvallen, bijvoorbeeld bij een kantoor dat voor de helft leeg komt, dan is het de vraag of nog voldoende huuropbrengsten worden gerealiseerd om de rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Als dat wel het geval is, kan de vastgoedbelegging nog steeds blijven bestaan. Wel kan de situatie nijpend worden.
Maar wanneer de huuropbrengsten volledig wegvallen, ontstaat een direct probleem. Dan kunnen de financieringsuitgaven niet meer worden voldaan. De eigenaar heeft de keuze om deze vanuit andere middelen te voldoen, door bijvoorbeeld nieuw eigen vermogen in te brengen, een regeling overeen te komen met de bank of te stoppen met betalen. Dit laatste leidt ertoe dat de bank de lening zal opeisen en dit kan alleen maar door het vastgoed te verkopen. Bij een gedwongen verkoop, tijdens een crisis waarin de waardes al dalen, wordt het risico op een verkoopverlies aanzienlijk.
De conclusie is dat vastgoed dat niet is gefinancierd met vreemd vermogen (banklening of obligaties) maar met uitsluitend eigen vermogen, bijvoorbeeld van beleggers, crisisbestendiger is dan wanneer wel vreemd vermogen is aangetrokken. Wel is het noodzakelijk bij een vastgoedbelegging om te beoordelen waarom er geen extern vreemd vermogen aangetrokken is. Wellicht hebben banken de financiering niet willen verstrekken omdat zij de risico’s als te hoog hebben beoordeeld.
Waardedaling vastgoed tijdens een crisis
Voor elke vastgoedcategorie kan tijdens een crisis een waardedaling optreden van het onderliggende vastgoed. Bij vastgoedcategorieën waar de huurinkomsten stabiel blijven, zal een waardedaling geringer zijn. Bij een externe financiering wordt in de financieringsovereenkomst een minimaal gewenste LTV (Loan-to-Value) afgesproken. De LTV is de hoogte van het geleende bedrag ten opzichte van de waarde van het vastgoed. Wanneer de waarde van het vastgoed daalt, kan de LTV onder de gewenste grenzen komen. Ook in die situatie kan een bank de lening wellicht opeisen en zal het vastgoed verkocht worden, mogelijk met aanzienlijk verlies. Zolang geen noodzaak bestaat om vastgoed te verkopen, is een waardedaling echter alleen maar een papieren probleem.
Conclusie
Wij beoordelen elke vastgoedbelegging of deze crisisbestendig is of crisisgevoelig. Crisisbestendig vastgoed krijgt van ons de kwalificatie C+ terwijl crisisgevoelig vastgoed benoemd wordt met C-. Het kan zijn dat een vastgoedbelegging die crisisbestendig is, een lager rendement genereert dan een crisisgevoelige vastgoedbelegging. Iedere belegger zal dan zelf zijn of haar afweging moeten maken wat belangrijker is, de C+ of de C- ten opzichte van het verwachte rendement.