Met een steeds sneller veranderend economisch landschap en nieuwe trends die zich ontvouwen, zijn er enkele ontwikkelingen die wij in het derde kwartaal verwachten voor Nederlands vastgoed.
Zoals wellicht bekend hebben wij ons altijd gericht op vastgoed dat tijdens een crisis in gebruik blijft. We constateren dat dit in de afgelopen jaren een goede keuze is geweest.
Commercieel vastgoed
Wij merken dat met name in het commerciële vastgoed, zoals winkels en kantoren, de nodige problemen bestaan. Op deze vastgoedcategorieën vinden afboekingen plaats op de waardes en staan huurprijzen onder druk. Zeker voor kantoren geldt dat veel bedrijven vierkante meters over hebben, maar dat pas bij het einde van het huurcontract mogelijkheden ontstaan om naar minder meters te gaan tegen lagere huurwaardes.
Het effect van de coronacrisis is uiteindelijk dat meer en meer gekozen wordt voor een hybride model, waarbij medewerkers meer uren thuis werken dan voorheen. Verhuurders van kantoren en bedrijven zullen creatief moeten zoeken naar oplossingen om de kantoren een aantrekkelijke plek te maken om te verblijven.
Maar ook winkels en horeca hebben het moeilijk. Wist u dat ongeveer 500 horecazaken per maand hun activiteiten staken? De druk van met name de terugbetalingsregelingen met de Belastingdienst voor de opgelopen belastingschulden tijdens de coronacrisis is voor velen simpelweg te hoog. Deze schulden zijn niet op te brengen uit de lopende exploitatie.
Dit zal ongetwijfeld ook gaan gebeuren voor veel zelfstandige winkeliers. De huurprijzen en waarderingen van dergelijk vastgoed kunnen wellicht ook nog wel een negatieve correctie doormaken. Zelfs voor een degelijke categorie als supermarkten verwachten wij een negatieve waardecorrectie al zal die niet zo groot zijn als voor winkels in de non-foodsector. Gezegd dient te worden dat de waarderingen van supermarkten uiteindelijk niet meer op de piek zitten, maar nog wel hoger dan enige jaren terug.
Zorg en wonen
De categorieën waarin wij met name actief zijn, betreffen woningen en zorgvastgoed. Ondanks allerlei maatregelen vanuit de overheid blijft het onderliggende probleem van de woningmarkt dat er simpelweg te weinig woningen zijn.
Reeds in 2019 schreef een bekende Vastgoedblogger een artikel wat nu precies de oorzaak is van de krapte op de woningmarkt: ‘klik hier’
Het grootste probleem van de woningmarkt is dus simpelweg de toekomstige demografie van Nederland. Tel daarnaast de groeiende immigratie over de afgelopen jaren daarbij op en het probleem blijft dan dat er te weinig woonruimte is. Hoewel de prijzen op de koopwoningenmarkt een correctie doormaken, verwachten wij dat deze correctie wel eens snel voorbij kan zijn. Nog steeds liggen deze prijzen overigens een stuk hoger dan in 2017-2018.
Wij richten ons dan ook steeds meer op beleggingen in transformatieprojecten waarbij elke vorm van wonen (voor starters, studenten, spoedzoekers, zorgbehoevenden, expats en arbeidsmigranten) gecreëerd wordt. Wij zijn zelfs al betrokken bij initiatieven met semi-permanente woningbouw, waarbij woningen desgewenst op elk moment weer uit elkaar gehaald kunnen worden en op een andere locatie weer in elkaar gezet kunnen worden.
Wij verwachten derhalve dat beleggingen in zorg- en huurwoningen nauwelijks afgewaardeerd zullen worden in de nabije toekomst. Het oprekken van de middenhuur heeft maar een beperkt drukkend effect op de huurinkomsten, waardoor waarderingen veelal overeind blijven.
Huurwoningen
In het nieuwe puntensysteem voor woningen is sprake van een onbedoeld positief effect wanneer transformatieprojecten direct naar een A of zelfs A++ energielabel gaan.
De punten die dit oplevert, zorgen ervoor dat bij kleinere appartementen de huuropbrengst volgens het puntenstelsel per vierkante meter relatief hoger komt te liggen dan bij grotere appartementen. We hebben in de vakpers nog niemand gehoord over dit effect. Dit is ‘inside information’ die u als enige op een verjaardag kunt delen .
Zorgwoningen
Voor verhuurde zorgwoningen zien wij in veel gevallen dat de taxatiewaardes eind 2022 hetzelfde zijn of zelfs licht hoger dan eind 2021. Dit komt omdat deze huren veelal geïndexeerd worden tegen CPI van gezinshuishoudens. Omdat de huurwaardes door de indexering oplopen, wordt een minimale marktwaardedaling direct gecompenseerd.
Wij verwachten vooralsnog dat zorgvastgoed niet afgewaardeerd wordt, temeer daar het aantal intramurale zorgwoningen door de overheid wordt gemaximeerd. Ook hierdoor blijft de vraag naar deze woonruimtes hoger dan het aanbod, hetgeen met de voortgaande vergrijzing alleen maar meer toeneemt, zoals de Vastgoedblogger ook reeds aangaf.
Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen
Bovenstaande ontwikkelingen in combinatie met de hoge rentestanden leiden tot minder transacties in bestaand vastgoed waardoor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen moeite hebben om nieuwe aankopen te doen. Op de Vastgoedfondsenscan (https://vastgoedfondsenscan.nl/nl/) kunt u zien dat er nauwelijks nieuwe fondsen op de markt zijn gekomen, op een enkel supermarktfonds na.
Duurzame transformaties
Maar uitdagende tijden bieden ook weer uitdagende kansen.
Investeringen in duurzaam vastgoed en transformatieprojecten worden steeds aantrekkelijker. Zeker als deze zich richten op zorg en wonen. Wij zien deze kansen steeds meer bij ons voorbij komen en proposities op dit vlak beoordelen wij tot op het bot voor we ze aan beleggers voorleggen. Wanneer wij in een duurzame transformatie geloven, deze bijdraagt aan onze visie van zorg en wonen, de aanbieder betrouwbaar is en de rekenmodellen kloppen, gaan wij ermee aan de slag.
De trend is al een poosje geleden ingezet, maar het thema duurzaamheid speelt een steeds belangrijkere rol. Beleggingen in milieuvriendelijke en energie-efficiënte gebouwen worden steeds aantrekkelijker en beleggers tonen steeds meer interesse in groene vastgoedprojecten en impactbeleggingen. Ook banken hanteren deze criteria voor hun financieringen. We verwachten dat deze trend zich in het derde kwartaal verder zal versterken.
Kortom, de komende maanden beloven een interessante tijd te worden voor beleggers in vastgoed.
Mocht u vragen hebben of eens willen overleggen over het beleggen in vastgoed? Neem dan contact met ons op via info@connectinvest.nl.
Met vriendelijke groet,
Team Connect Invest