Beleggen in zorgvastgoed

De afgelopen jaren is zorgvastgoed als beleggingscategorie behoorlijk gegroeid. Zorgvastgoed is een goede aanvulling op de mogelijkheden om in vastgoed te beleggen naast woningen, winkels, kantoren en parkeergarages. Een belegging in zorgvastgoed zorgt voor een extra spreidingsmogelijkheid binnen het beleggen in vastgoed.

De markt van zorgvastgoed is een groeimarkt. De komende decennia zal steeds meer zorg nodig zijn in verband met de vergrijzing. De groei is gekoppeld aan de demografie van Nederland en heeft daardoor nauwelijks relatie met de economische ontwikkelingen. Onderstaande afbeelding laat zien hoe de bevolkingssamenstelling van Nederland tot 2060 zich zal ontwikkelen.

De groei van het aantal 65+-ers zorgt ervoor dat het volledige scala aan zorgvastgoed, van zorgwoningen tot eerstelijns- en tweedelijnszorg, nog fors zal moeten toenemen. Het groeiende aantal gebruikers van zorgvastgoed maakt dat het een toekomstbestendige belegging is.

Grote delen van het zorgvastgoed worden gehuurd door partijen die hun inkomsten verkrijgen via zorgverzekeraars of uit budgetten van de overheid. Deze inkomsten zijn gebaseerd op normen die door de overheid worden vastgesteld.

Voor meer achtergrondinformatie over zorgvastgoed verwijzen wij u naar een artikel dat wij in 2018 hebben gepubliceerd op onze website.

Zorgvastgoed is een verzamelnaam. Het eerste onderscheid dat wordt gemaakt, is tussen “care” en “cure”. Care betreft het verzorgende deel van de zorg en cure het genezende deel. Daarnaast wordt onderscheid gemaakt tussen “extramuraal” en “intramuraal”. Het verschil is of de zorg binnen of buiten de muren van een zorginstelling plaatsvindt. In onderstaande afbeelding is dit verder uitgewerkt.

Levensloopbestendige woningen en aanleunwoningen worden bewoond door particulieren. Zij sluiten zelf een huurovereenkomst met de verhuurder, eventueel met een aparte afspraak over aanvullende zorg. Als deze woningen in een fonds worden aangeboden, is het zaak om goed te kijken naar de huurprijzen en de locaties van deze woningen. Qua huurprijs kan er sprake zijn van laag-, midden- en hoogsegment. Laagsegment houdt in huurprijzen in de klasse van de sociale woningbouw tot € 737,- per maand (cijfers 2020). Het middensegment bestaat uit woningen tussen € 737,- en ongeveer € 1.200,- huur per maand. Boven de € 1.200,- huur per maand is sprake van hoogsegment. Huurwoningen in het middensegment kennen de grootste vraag. Beleggingen in zorgwoningen in het hoogsegment hebben een hoger risicoprofiel, de verhuurbaarheid van deze woningen is lastiger in tijden van laagconjunctuur of recessie/crisis.

Met betrekking tot de locatie is het zaak om goed onderscheid te maken tussen woningen binnen de bebouwde kom of daarbuiten. Er bestaan fondsen die seniorenwoningen op locaties buiten de bebouwde kom aanbieden als belegging. Zowel voor de verhuurbaarheid als de alternatieve aanwending, wanneer deze woningen niet verhuurd kunnen worden, zijn deze locaties minder gunstig dan woningen binnen de bebouwde kom.

Zorginstellingen ontvangen hun inkomsten vanuit zorgbudgetten van zorgverzekeraars of vanuit de overheid. Binnen deze inkomstenbron is een deel aangemerkt als wooncomponent en een deel als zorgcomponent. Zorginstellingen voeren de vastgoedactiviteiten niet langer zelf uit en kiezen steeds meer voor huur van de zorgpanden. Zodoende kunnen zij zich focussen op hun kerntaak en dat is zorg verlenen. Zorginstellingen kunnen op deze wijze hun ontvangen wooncomponent vertalen naar een bedrag dat zij per jaar kunnen besteden aan huur van deze panden. Indien zij een gezond evenwicht realiseren tussen de huurlasten en de inkomsten vanuit de wooncomponent, levert dit een stabiele huurstroom op voor de eigenaar. Het voordeel voor de eigenaar is, dat deze maar met één huurder te maken heeft, namelijk de zorginstelling. Een betrouwbare fondsaanbieder zal goed letten op dit evenwicht binnen de zorginstelling als huurder.

In het geval van eerstelijnszorgvastgoed binnen het “cure”-gedeelte betalen de huurders de huur vanuit hun inkomsten die zij als zorgverlener vanuit de zorgverzekeraars ontvangen. Hun inkomsten bestaan uit de behandelingen die zij verrichten bij patiënten waar vastgestelde tarieven voor gelden vanuit de overheid. Steeds meer ontstaan bundelingen van artsen, fysiotherapeuten en apotheken in zogenoemde eerstelijnszorgposten. Vanuit de overheid is de omvorming gaande waarbij eerstelijnszorg steeds meer buiten de ziekenhuizen plaatsvindt en verschoven wordt naar huisartsenpraktijken. Gezien de steeds verdergaande vergrijzing wordt de vraag naar eerstelijnszorgvastgoed eveneens steeds groter.

Ziekenhuizen kennen hun eigen inkomstenstromen vanuit de zorgbudgetten van zorgverzekeraars. De wereld van ziekenhuizen kent haar eigen dynamiek. Op dit moment bestaan geen niet-beurgenoteerde vastgoedfondsen die beleggingen in ziekenhuisvastgoed aanbieden.

Connect Invest brengt fondsen met zorgvastgoed onder de aandacht van beleggers. Twee opdrachtgevers van Connect Invest bieden fondsen aan met zorgvastgoed. Onderstaand overzicht geeft weer welk type zorgvastgoed deze fondsen bevatten:

Door een deelname in het S5 Vitae Fonds kunt u beleggen in het “care”-gedeelte van het zorgvastgoed. De portefeuille bestaat uit extramurale en intramurale zorgwoningen. Het S5 Vitae Fonds is een groeifonds, dat door regelmatige emissies zal groeien naar € 200 miljoen.