Institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben in 2018 ongeveer € 950 miljoen belegd in zorgwoningen. De verwachting is dat de volumes de komende jaren verder toenemen.
Particuliere beleggers en zorgwoningen
Voor particuliere beleggers is de markt van zorgwoningen momenteel beperkt toegankelijk. In 2017 is een groeifonds opgericht dat de komende jaren een omvang van € 200 miljoen zal bereiken. De kansen voor particuliere beleggers nemen daardoor behoorlijk toe.
Bekijk ons mini-seminar hoe particuliere beleggers in zorgwoningen kunnen beleggen:
Volledige videoweergave mini-seminar “Beleggen in zorgvastgoed”
Wat is zorgvastgoed precies?
Het is belangrijk om te beseffen dat zorgvastgoed een breed begrip is. Er wordt onderscheid gemaakt tussen “cure” en “care”. Onder de noemer “cure” vallen bijvoorbeeld de ziekenhuizen en eerstelijns hulp- en huisartsenposten. Het grootste gedeelte waar we het hier over hebben, als het om zorgvastgoed gaat, betreft “care”, dit komt vaak neer op woningen met zorg. Dit kunnen seniorenwoningen zijn, waarbij zorgpakketten worden aangeboden, maar ook intramurale zorg, zoals instellingen met woningen voor gehandicapten, dementiepatiënten of diverse vormen van begeleid wonen. Deze zorgwoningen vormen het grootste gedeelte van de huidige beleggingen in zorgvastgoed. Deze categorie ligt dus erg dicht tegen woningvastgoed aan. Voor een belegger is het belangrijk om vast te stellen of een belegging in “cure” of “care” wordt gedaan.
De vraag is waarom institutionele beleggers zoveel investeren in deze markt? Hierna worden vijf redenen genoemd waarom beleggen in zorgwoningen aantrekkelijk is, ook voor de particuliere belegger.
Reden 1: Gunstig rendement-risico profiel
Afhankelijk van regio en type zorgwoningen liggen de bruto aanvangsrendementen (BAR) tussen de 5% en de 7%. Institutionele beleggers hanteren vaak een minimaal direct exploitatierendement van ongeveer 4% à 5% per jaar. Voor particuliere beleggers komen mogelijkheden beschikbaar van fondsen met een verwacht gemiddeld uitkeerbaar exploitatierendement van 5% à 7% per jaar.
Het indirecte rendement wordt gevormd door de waardestijging van het onroerend goed. Hoe de waardestijging zich zal gaan ontwikkelen de komende jaren, moet nog blijken. Echter, voor de waardestijging van zorgwoningen kan wel een parallel worden getrokken met de waardeontwikkeling op de woningmarkt. We zien momenteel voor zorgwoningen eveneens waardestijgingen per jaar van tussen de 6% en de 9%. In fondsen voor particuliere beleggers wordt het eventuele indirecte rendement als waarde-aangroei op de participaties genoteerd. Pas wanneer panden worden verkocht, wordt dit extra rendement uitgekeerd. Al met al houdt dit in dat voor zorgwoningen totaalrendementen worden verwacht van gemiddeld tussen de 6% en 8% per jaar, wat gezien het risicoprofiel een zeer gunstige verhouding is. Uit de volgende redenen zal het gunstige risicoprofiel blijken.
Reden 2: Langdurige huurovereenkomsten met solide huurders
De belegger en de zorginstelling sluiten een huurovereenkomst, vaak voor een lange periode. Termijnen van 20 jaar zijn eerder regel dan uitzondering.
Partijen maken afspraken over onderhoud en andere exploitatiezaken, zodat maatwerkoplossingen worden bereikt. De relatie verhuurder-huurder ontwikkelt zich meer en meer naar een partnership. De zorginstelling sluit vervolgens zelf huur- en zorgcontracten af met de bewoners c.q. patiënten. In de praktijk ontstaat voor de zorginstelling een marge tussen de huurinkomsten die zij ontvangen van de bewoners en huurlasten die zij aan de belegger betalen. Een gezonde marge betekent dat de zorginstelling altijd aan haar huurverplichtingen richting de belegger kan voldoen. Dit levert een stabiele inkomstenstroom op voor de belegger.
Over het algemeen zijn zorginstellingen solvabele huurders. Soms betreft het grote partijen met duizenden medewerkers. Een aantal zorginstellingen is in particuliere handen, dus het is zaak om goed achtergrondonderzoek te doen. Een enkele keer gebeurt het dat een zorgaanbieder toch in financiële problemen komt. Bij een faillissement staan echter snel andere zorgaanbieders klaar om de lopende zorgactiviteiten en de daarbij behorende huurcontracten over te nemen. De zorg voor kwetsbare bewoners mag namelijk nooit stilvallen. In het meest negatieve geval neemt de belegger de lopende onderhuurcontracten met de bewoners over en wordt een zorgaanbieder gevonden die de zorg direct overneemt.
Reden 3: Alternatieve aanwendbaarheid
Wanneer het toch zover komt dat een zorginstelling als huurder vertrekt, dan is de alternatieve aanwendbaarheid het middel om dit risico te beheersen. Het is daarom zaak goed te kijken wat voor soort zorgwoningen het betreft en wat de ligging is. Deze zorgwoningen zijn vrij eenvoudig aan te wenden voor reguliere woningen. Deze woningen zijn dan zeker aantrekkelijk wanneer zij binnen de bebouwde kom vallen, of zelfs centrumlocaties zijn. Wanneer ze in de categorie midden huursegment vallen (huur per maand €700 – € 1.100), maakt dit de woningen zeer geschikt voor particuliere verhuur. Verkoop van de woningen kan een aantrekkelijk alternatief zijn en zal elke belegger per geval overwegen.
Reden 4: Groeimarkt
De hoeveelheid zorgvastgoed in Nederland was altijd al heel groot. Dit vastgoed was echter veelal in handen van zorginstellingen, waardoor er nauwelijks zorgvastgoed beschikbaar was om in te investeren. Door wet- en regelgeving en demografische ontwikkelingen heeft zich een verschuiving voorgedaan, waardoor het vastgoedbezit bij de zorginstellingen niet meer houdbaar is. Zorginstellingen leggen meer en meer de focus bij de zorgverlening en stoten vastgoed af. Demografisch gezien neemt de behoefte aan passend zorgvastgoed enorm toe, wanneer we kijken naar de komende vergrijzing, de verwachte toename van dementie en het langer zelfstandig ouder worden. Belangrijk is om te beseffen dat het traditionele model van bejaardentehuizen verandert naar zelfstandig wonen binnen een zorginstelling. De investeringsbehoefte in zorgwoningen is voor zorginstellingen niet meer op te brengen. Hierdoor ontstond een nieuwe markt voor vastgoedbeleggers en deze markt zal de komende jaren en wellicht decennia alleen nog maar verder groeien.
Reden 5: Nauwelijks gevoelig voor economische trends
Zorgwoningen zijn nauwelijks gevoelig voor economische trends. De zorgbehoefte staat volledig los van mogelijke financiële crises, houdt zich niet bezig met de conjunctuur of beurskoersen en heeft geen last van online alternatieven. De demografische ontwikkelingen zorgen voor hun eigen dynamiek binnen dit deel van de vastgoedmarkt. De behoefte aan het aantal fysieke woonruimtes voor zorgbehoevenden blijft toenemen, waardoor krapte is ontstaan. Op dit moment is het tekort aan zorgwoningen ongeveer 32.000 woningen en verwacht wordt dat dit tekort groeit naar 52.000 zorgwoningen in 2040. Voor beleggers houdt de economische onafhankelijkheid van het zorgvastgoed in, dat deze beleggingscategorie een stabiele belegging vormt.
Conclusie
Voor institutionele beleggers zijn zorgwoningen een zeer aantrekkelijke vastgoedcategorie. De gunstige combinatie van rendement en risico’s maakt dat zij grote bedragen vrijmaken om in zorgwoningen te investeren. Het goede nieuws voor particuliere beleggers is, dat deze markt ook voor hen bereikbaar wordt. Naast de aantrekkelijke combinatie van rendement en risico is beleggen in zorgwoningen ook een investering in een groot maatschappelijk belang. We hebben waarschijnlijk allemaal wel iemand in onze (directe) omgeving die deze behuizing en zorg nodig heeft. En misschien moeten we zelf in de toekomst hier ook nog wel gebruik van gaan maken. In dat opzicht levert beleggen in zorgwoningen ook een ‘maatschappelijk rendement’ op.
Voor meer informatie:
Auteurs:
Clemens Koekkoek, fondsdirecteur zorg Sectie5 Investments N.V.
Pieter van Herk, directeur Connect Invest B.V.
Bronvermelding:
CBRE: Trends Nederlands zorgvastgoed H1 2018 https://www.cbre.nl/nl-nl/diensten/sectoren-en-trends/zorgvastgoed
Capital Value: Artikel “Record aan investeringen in zorgvastgoed”
Aan het beleggen in vastgoed zijn risico’s verbonden. Genoemd kunnen worden marktrisico, leegstandsrisico, risico van waardedaling van de objecten, risico’s verbonden aan een nieuwbouwobject, renterisico, aflossingsrisico, herfinancieringsrisico, risico van beperkte verhandelbaarheid, risico van onbepaalde looptijd van het fonds en risico uitbreiding beleggingsportefeuille.